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2025年房地产估价师《市场价值评估》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.在评估某宗房地产的市场价值时，采用比较法需要选取可比案例，下列哪项不属于选取可比案例应考虑的因素（）

A.物业类型相同

B.地理位置相近

C.交易日期相同

D.交易价格异常高

答案：D

解析：比较法选取可比案例时，应考虑物业类型、地理位置、交易日期、交易性质等因素，确保可比案例与评估对象具有足够的相似性。交易价格异常高可能属于特殊交易，不能作为选取可比案例的主要依据。

2.某宗房地产的当前市场价格为1000万元，若预计未来3年内每年增值率为5%，则3年后的预期市场价格最接近于（）

A.1157.63万元

B.1150万元

C.1100万元

D.1050万元

答案：A

解析：根据复利计算公式，3年后的预期市场价格为1000×(1+5%)^3=1000×1.157625=1157.63万元。

3.在市场价值评估中，以下哪种方法最适合评估具有独特性的房地产（）

A.收益法

B.成本法

C.比较法

D.假设开发法

答案：B

解析：成本法主要基于重新购建成本评估房地产价值，适用于缺乏活跃市场交易、具有独特性的房地产评估。

4.某商业地产的年租金收入为100万元，运营费用为40万元，资本化率为8%，则该商业地产的收益价格最接近于（）

A.800万元

B.1000万元

C.1200万元

D.1250万元

答案：A

解析：收益价格=（年租金收入年运营费用）/资本化率=（10040）/8%=800万元。

5.在评估过程中，若选取的可比案例交易时间距离评估时点较长，应如何处理（）

A.忽略该案例

B.不作调整

C.进行时间修正

D.提高其权重

答案：C

解析：对于交易时间较长的案例，需要进行时间修正，以反映市场变化对价格的影响。

6.某住宅小区的配套设施包括绿化、停车场、健身房等，这些配套设施对市场价值的影响主要体现在（）

A.提高土地价值

B.提高建筑物价值

C.提高整体物业价值

D.不影响市场价值

答案：C

解析：配套设施是影响房地产整体价值的重要因素，能够提高物业的综合吸引力，从而提升市场价值。

7.在运用比较法评估时，若可比案例的成交价格明显低于市场正常水平，应如何处理（）

A.忽略该案例

B.不作调整

C.进行交易日期修正

D.调整其成交价格

答案：D

解析：对于成交价格明显异常的案例，应分析其异常原因，并根据实际情况调整成交价格，以确保评估结果的准确性。

8.某宗房地产的重新购建成本为800万元，折旧额为100万元，则其重置成本最接近于（）

A.700万元

B.800万元

C.900万元

D.1000万元

答案：B

解析：重置成本即重新购建成本，本题中重置成本为800万元。

9.在评估过程中，若市场状况发生重大变化，应如何处理（）

A.延迟评估

B.维持原评估假设

C.重新评估

D.忽略变化影响

答案：C

解析：市场状况发生重大变化时，应重新评估，以确保评估结果的客观性和准确性。

10.某宗房地产的评估价值为1000万元，若评估报告中注明评估价值使用的是保守假设，则以下哪种表述最为恰当（）

A.评估价值可能高于实际市场价值

B.评估价值可能低于实际市场价值

C.评估价值等于实际市场价值

D.评估价值与实际市场价值无关

答案：B

解析：使用保守假设评估得出的价值通常低于实际市场价值，因此评估价值可能低于实际市场价值。

11.比较法评估中，选取的可比案例应满足的基本要求不包括（）

A.用途相同

B.地理位置相近

C.交易日期相同

D.规模相近

答案：C

解析：比较法评估中，选取的可比案例应满足用途、地理位置、规模等相似性要求，以确保评估结果的可靠性。交易日期不同是正常情况，评估过程中需要进行时间修正，因此交易日期相同并非选取可比案例的基本要求。

12.收益法中，资本化率的确定主要考虑的因素不包括（）

A.无风险报酬率

B.投资风险报酬率

C.管理费用率

D.土地还原率

答案：C

解析：收益法中，资本化率的确定主要考虑无风险报酬率、投资风险报酬率和土地还原率等因素。管理费用率属于运营费用，通常在计算净收益时考虑，而非直接用于确定资本化率。

13.采用成本法评估旧建筑物时，应重点考虑的折旧类型是（）

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.以上都是

答案：A

解析：成本法评估旧建筑物时，应重点考虑物质折旧，即建筑物因自然老化、磨损、损坏等原因造成的价值减损。功能折旧和经济折旧虽然也会影响建筑物价值，但在成本法中通常作为修正项考虑。

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