2025年房地产估价师考试《不动产估价方法与实务》备考题库及答案解析.docxVIP

2025年房地产估价师考试《不动产估价方法与实务》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.在运用市场法评估某宗房地产价值时，选取可比案例应考虑的因素不包括（）

A.交易日期与评估基准日相近

B.房地产的区位、用途、建筑结构等基本相同

C.交易价格真实合理

D.可比案例的面积大于评估宗地面积

答案：D

解析：运用市场法评估房地产价值时，选取的可比案例应满足相关性要求，包括区位、用途、建筑结构等方面与评估宗地基本相同，交易日期应与评估基准日相近以保证市场状况的一致性，且交易价格应真实合理。可比案例的面积可以与评估宗地面积相近或略有差异，但并非必须大于评估宗地面积，关键在于案例的交易价格能反映市场价值。

2.收益法中，净收益的估算通常不包括（）

A.有效毛收入

B.运营费用

C.折旧费用

D.业主自有资金成本

答案：D

解析：收益法评估房地产价值时，净收益的计算公式为有效毛收入减去运营费用。折旧费用虽然反映建筑物损耗，但在收益法中通常通过折旧后的建筑物价值来体现，而不是直接在净收益中扣除。业主自有资金成本属于融资成本，在收益法中一般通过折现率来考虑，而非直接从净收益中扣除。

3.假设开发法适用于评估哪种类型的房地产（）

A.已完成开发建设的房地产

B.具有开发潜力的土地

C.只能用于出租的物业

D.仅作为遗产继承的房产

答案：B

解析：假设开发法主要用于评估具有开发潜力的土地或待开发、在建的房地产的价值。该方法的核心是预测开发完成后的房地产价值，扣除开发成本、费用和利润等，从而确定待开发宗地的价值。已完成开发建设的房地产、只能用于出租的物业或仅作为遗产继承的房产，通常不适用假设开发法。

4.在运用成本法评估新建建筑物价值时，应采用（）

A.重置成本

B.购入成本

C.账面成本

D.可变现净值

答案：A

解析：成本法评估新建建筑物价值时，应采用重置成本。重置成本是指在当前技术水平和价格条件下，重新建造与原建筑物功能、结构、面积、装修等完全相同的建筑物所需的成本。购入成本是当初建造或购买的成本，可能已过时；账面成本是会计记录的成本；可变现净值是假定建筑物已建成并出售所能获得的金额，与成本法评估原理不同。

5.不动产估价报告中，关于估价假设和限制条件的表述应（）

A.简略说明即可

B.详细、明确，并说明其对估价结果的影响

C.仅在需要时提及

D.由估价师自行决定是否写入

答案：B

解析：不动产估价报告中的估价假设和限制条件是重要内容，应详细、明确地予以说明。这些假设和限制条件可能影响估价结果，因此必须清晰地阐述，以便使用者理解估价结果的成立基础和可能存在的限制。简略说明、仅需要时提及或由估价师自行决定是否写入，都无法满足信息披露的充分性和必要性要求。

6.选取可比案例的交易类型时，应优先选择（）

A.租赁交易

B.抵押贷款交易

C.拍卖交易

D.企业并购中的房地产交易

答案：C

解析：在运用市场法选取可比案例时，交易类型应与评估目的相匹配。拍卖交易通常在公开市场上进行，竞争激烈，成交价格能较好地反映市场行情，因此优先选择拍卖交易的可比案例。租赁交易、抵押贷款交易和企业并购中的房地产交易，虽然也是市场交易，但其价格可能受特定目的或交易方关系影响，不如拍卖交易的价格公允。

7.在收益法中，直接资本化法适用于（）

A.经营稳定、收益预测期较长的房地产

B.收益预测困难、但未来收益稳定的房地产

C.开发周期短、短期内即可实现收益的房地产

D.交易活跃、市场数据充分的房地产

答案：B

解析：直接资本化法是一种简化了的收益法，适用于收益预测相对容易、但未来收益长期稳定且持续流入的房地产。该方法直接将预测的年净收益除以一个适当的资本化率来确定价值，因此适用于收益预测困难但未来收益稳定的情况。经营稳定、收益预测期较长的房地产也可用收益法，但通常需要考虑折现；开发周期短的房地产适合用假设开发法；交易活跃、市场数据充分的房地产更适合用市场法。

8.运用比较法进行宗地评估时，关于交易日期修正的方法，以下说法正确的是（）

A.优先采用市场状况调整系数法

B.必须考虑通货膨胀因素

C.应根据宗地所在区域的市场变化趋势进行修正

D.修正结果应与可比案例的交易价格完全一致

答案：C

解析：运用比较法评估宗地价值时，交易日期修正是为了将可比案例的交易价格调整到评估基准日的价格水平。修正方法应根据宗地所在区域的市场变化趋势进行，例如，如果该区域市场在交易日至评估基准日期间呈上涨趋势，则可比案例价格应调高；反之则调低。市场状况调整系数法是具体的技术手段之一，但并非唯一方法。修正结果不一定与可比案例的