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商店租赁合同

商店租赁合同是规范出租方与承租方权利义务关系的核心法律文件，其条款设计直接影响商业经营的稳定性与风险控制。一份完善的合同需涵盖租赁标的、期限、费用、双方权责、违约责任等核心要素，并针对商业租赁中的常见争议点预设解决方案。以下从合同主要条款、双方权利义务划分、常见问题应对机制三个维度展开说明。

一、合同主要条款的核心构成

（一）租赁标的与用途限定

租赁标的需明确商铺的具体位置、建筑面积及使用范围，其中建筑面积应区分套内面积与公摊面积，避免因面积差异引发后期纠纷。用途条款需详细约定商铺的经营业态，例如“仅限用于经营餐饮服务（不含明火操作）”或“不得从事易燃易爆品销售”，同时需注明承租方如需变更用途，应提前30日书面征得出租方同意，并办理相关行政审批手续。部分合同还会附加“品牌准入条款”，要求承租方经营的品牌需符合商场整体定位，且需提供品牌授权文件作为合同附件。

（二）租赁期限与续约机制

租赁期限通常分为固定期与免租期两部分。固定期一般为3-5年，以便承租方收回装修成本并实现盈利；免租期多为1-3个月，用于商铺装修与开业筹备，在此期间承租方无需支付租金，但需承担物业费、水电费等其他费用。续约条款需明确承租方在租期届满前6个月享有优先承租权，且应在期限届满前3个月书面提出续约申请，双方可协商调整租金涨幅，若未按时提出申请则视为自动放弃优先权。部分高端商业体还会设置“最短租赁期”条款，要求承租方至少履行2年租赁义务，否则需支付剩余租期的违约金。

（三）租金与支付方式

租金计算方式主要有三种：一是固定租金，即每月按建筑面积×单位租金标准计算；二是提成租金，按承租方月营业额的5%-15%收取；三是混合租金，以固定租金为基础，叠加超出约定营业额部分的提成。支付周期通常为按月或按季度，首次租金需在签约后5个工作日内支付，后续租金应提前10日缴纳。此外，合同需明确租金包含的费用范围，例如是否涵盖空调费、公共区域维护费等，避免后期出现“隐性收费”争议。

（四）保证金与其他费用

保证金（押金）一般为2-3个月租金，用于担保承租方履行合同义务，租赁期满且无违约行为的，出租方应在30日内无息退还。其他费用包括物业管理费（通常按建筑面积×3-10元/㎡/月计算）、水电费（按商业标准计费，需安装独立电表）、装修押金（用于保障装修过程中不损坏房屋主体结构，装修验收合格后无息退还）。部分合同还会约定“推广费”，要求承租方按营业额的1%-3%缴纳，用于商场整体营销活动，但需明确该费用的使用明细需定期公示。

二、双方权利义务的边界划分

（一）出租方的核心权利与义务

出租方的权利包括收取租金、监督商铺使用情况、制止承租方违规经营等，但需履行以下关键义务：一是确保商铺产权清晰，提供房产证或租赁权证明文件，若因产权纠纷导致承租方无法经营，需赔偿全部损失；二是保障商铺具备基本经营条件，包括通水通电、消防验收合格、空调系统正常运行等，若因设施故障影响经营，出租方需在24小时内修复，否则减免相应租期；三是维护公共区域秩序，例如保障停车场、电梯等配套设施的正常使用，不得随意占用承租方的广告位或经营空间。

（二）承租方的核心权利与义务

承租方的权利包括按合同约定使用商铺、拒绝出租方不合理的费用上涨、在同等条件下优先购买商铺等，同时需承担以下义务：一是不得擅自转租、分租或转让商铺，如需转租应提前书面申请并经出租方同意，且转租期限不得超过原合同剩余租期；二是遵守装修管理规定，装修方案需经出租方审核，不得破坏房屋承重结构或改变主体户型，装修完成后需通过消防验收方可开业；三是按时支付各项费用，若逾期支付租金，每逾期1日需按欠费金额的0.05%支付滞纳金，逾期超过15日的，出租方有权暂停水电供应并解除合同。

三、常见问题及解决方式

（一）商铺装修与返还争议

装修纠纷主要集中在两个阶段：一是装修审批阶段，部分出租方会以“风格不符”为由拖延审批，承租方可在合同中约定“审批时限条款”，要求出租方在收到方案后15日内书面回复，逾期未回复视为默认同意；二是租赁期满返还时，出租方可能要求承租方拆除装修恢复原状，双方可提前约定“不可移动装修归出租方所有”，或明确承租方仅需拆除可移动设备，避免拆除成本争议。此外，对于装修残值补偿，若因出租方违约导致合同提前解除，承租方有权要求赔偿剩余租期内的装修折旧损失。

（二）租金调整与经营亏损应对

当市场行情波动或承租方经营亏损时，租金调整成为常见争议点。若合同约定了固定租金涨幅（如每年递增5%），承租方不得以亏损为由拒绝支付；若未约定涨幅，双方需协商解决，协商不成可申请第三方评估机构评估周边商铺租金水平作为参考。部分合同会设置“亏损救济条款”，允许承租方在连续6个月亏损时申请租金减免，但需提供经审计的财务报表，并承诺减免期内不得减少营业时间或擅自撤店。