镇江市苏宁广场项目可行性实施报告书(1).docVIP

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镇江市苏宁广场项目可行性研究报告书

2011年6月编制

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目录

第一章工程概况

第二章项目开发经营环境分析

第三章区位条件分析

第四章项目定位

第五章项目建设规划与进度安排

第六章项目投资估算与融资方案设计

第七章项目财务分析

第八章项目不确定性分析

第九章项目社会、环境和风险分析

第十章开发投资分析结论和建议

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第一章前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据三、项目概况

1、项目名称

2、开发建设单位

3、项目背景

4、地理位置与现状

5、项目建设规模和建设容

6、项目主要技术经济参数

7、项目可行性研究主要结论

第二章项目开发经营环境分析

一、市房地产市场发展情况

（一）市城市发展情况

（通过对城市不断变化的经济、政治、文化、人口、技术等因素的分析研究，明确项目当前所处的宏观环境与市场条件，把握房地产市场的整体走势，为科学决策提供宏观依据。（需提供宏观环境研究结论））

（二）市房地产发展状况

1、市房地产开发基本情况分析

过去和现在的开发数据和情况分析

今后几年的发展趋势

二、市细分房地产市场分析（针对项目的定位来分析）

（1）主城区分析

（2）片区分析

（重点分析细分市场的供给、需求、价格、未来的发展态势）

第三章区位条件分析

一、项目的区位调查

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（一）项目周边基础设施调查

交通情况等

（二）项目周边人文环境与生活配套设施

（三）项目周边市政设施情况

（四）项目周边消费者调查

通过对项目所在区域的城市规划、景观、交通等区位条件的分析以与对区域现实与潜在楼盘供应量的分析，研究项目地块所具有的区位价值。

二、项目周边主要竞争物业分析

通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主要竞争对手的楼盘规模、销售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略与其目标客户群，为确定本项目开发的竞争策略提供依据。

三、项目的SWOT分析

（一）项目情况

（二）项目SWOT分析

（三）项目SWOT应对策略分析

对项目自身的开发条件与发展现状进行分析，初步明确地块与其环境的优势与缺陷，为项目定位、投资分析做准备。

第四章项目定位

一、项目定位方向探讨

二、项目定位

（一）项目属性

（二）项目产权持有形式

（三）产品定位

1、产品定位思考

2、产品定位策略

3、产品定位

（1）功能定位

定位理由：

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4、品质定位

定位理由：

5、户型定位

（四）目标客户定位

1、主力客户群

2、主力客户围

3、目标客户细分

（五）市场形象定位

（六）价格定位：尽量使用市场比较法来做

（这里可以对项目定位进行着重渲染、根据项目目标市场的选择与项目的市场定位，进行项目的营销策划。具体包括：项目的产品策划（指对项目规划设计方案的建议）、项目的价格策划、项目的销售推广策划。）

第五章项目建设规划与进度安排

一、建设方案

二、建设方式和进度安排

（一）建设方式

（二）进度安排

工程进度

销售方案

筹资方案

尽量使用表格方式来表示

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第一章、项目概况

1、项目名称大市口苏宁广场项目

2、开发建设单位苏宁置业

3、项目背景市政府正在规划筹建CBD商圈，而苏宁广场的开发建造预示着开始CBD商圈升级改造的城市化进程进一步加快，而苏宁置业在一小时经济圈的商业地产网络布局再次取得重大突破

4、地理位置与现状

位于解放路、中路交汇处，地处商业的核心位置——大市口商圈。

5、项目建设规模和建设容

项目占地面积33600平方米，规划总建筑面积386563平方米，采用目前比较流行的双塔设计,建筑高度分别:338米,228米.

6、项目主要技术经济参数

指标面积（㎡）

总用地面积33600

总建面积386563

1地上建筑292955

2地下建筑93608其商业92274中1地上商业78774

2地下商业13500酒店52125办公