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小产权全款购房合同

一、合同主体的法律限定

在小产权房全款购房合同中，交易双方的主体资格受到严格法律约束。根据现行规定，出售方必须是房屋所在地集体经济组织成员，且需提供由村委会或乡镇政府出具的产权归属证明文件，文件中应明确标注房屋占用土地的集体性质及建设审批情况。购买方则需注意，若为城镇居民或非本集体经济组织成员，即便签署全款购房合同，也可能因违反《土地管理法》中集体土地流转的强制性规定，导致合同自始无效。实践中，部分合同会通过户口挂靠或赠与协议等方式规避主体限制，但此类操作不仅无法改变交易本质，反而可能因涉嫌欺诈导致额外法律责任。

二、标的物描述的特殊性

合同中关于房屋基本情况的条款需特别注明土地来源及产权状态。应详细记载房屋所在位置、占地面积、建筑面积、结构类型等物理信息，同时必须明确标注本房屋占用土地为农村集体建设用地，未办理国有土地使用权出让手续，无商品房预售许可证及不动产权证书。对于房屋的建设合法性，需附村委会或乡镇政府出具的建设许可证明复印件，若房屋存在未批先建、超规划建设等情形，应在合同中如实披露。值得注意的是，部分地区要求在合同中注明房屋是否属于2025年新规中可通过补缴费用转正的类型，以及具体的补缴标准和责任承担方式。

三、价款支付与资金风险条款

全款支付条款是此类合同的核心内容，需对资金交付作出严格约定。合同应明确总价款金额、支付方式（现金、银行转账等）、支付时间节点，并建议设立第三方监管账户，约定在完成房屋交接及村委会备案后再行解冻资金。对于超过50万元的交易，需列明资金来源声明，避免因资金非法性影响合同效力。同时必须增设风险提示条款：乙方（购买方）已充分知晓，本交易无法办理银行贷款，且全款支付后不产生物权法意义上的所有权转移效力，甲方（出售方）不承担产权无法过户的违约责任。

四、权利义务的非对称性

由于小产权房的特殊性，合同双方的权利义务呈现明显不对等性。出售方主要承担交付房屋及协助办理村委会备案的义务，通常不承诺产权办理事宜；购买方则需承担全部政策风险，包括但不限于：政府整治导致房屋拆除、集体土地征收无补偿、无法继承或赠与等。合同中应单独列明风险承担章节，明确约定在下列情形下的责任划分：因土地性质问题被行政机关处罚的，由出售方承担罚款但不负责回购；因城市规划需要拆除的，购买方仅能获得建筑成本补偿；房屋质量出现问题的，参照《农村自建房屋质量标准》处理，不适用商品房保修规定。

五、合同效力的特殊声明

合同正文需包含效力声明条款，明确指出：本合同在甲乙双方同属同一集体经济组织成员时，经村委会见证后生效；若涉及非本集体成员购买，双方确认知晓合同可能被认定为无效，自愿承担由此产生的法律后果。对于合同无效后的处理，应预先约定返还规则：如因法律效力问题导致合同解除，甲方应于30日内返还乙方已支付房款，不计利息；乙方应腾空房屋并配合办理交接，装修损失由双方各承担50%。部分合同会设置继续履行条款，约定即便合同无效，双方仍同意按原约定实际履行占有使用关系，但此类条款在司法实践中存在被认定为规避法律强制性规定而无效的风险。

六、争议解决的特别约定

考虑到小产权房纠纷的特殊性，合同应明确争议解决方式。建议优先选择房屋所在地的人民调解委员会进行调解，调解不成的，可提交仲裁或诉讼。若选择诉讼，需约定由房屋所在地法院管辖，且诉讼过程中不得主张《商品房买卖合同司法解释》中的惩罚性赔偿条款。对于涉及行政机关的强拆、处罚等争议，合同应约定由购买方自行通过行政复议或行政诉讼解决，出售方仅提供必要协助，不承担连带责任。部分合同会增设信访条款，约定因政策变动导致的纠纷，双方应共同向乡镇政府申请协调处理，协调期间暂停诉讼时效计算。

七、补充条款的必要性

为应对政策变动风险，合同需设置动态调整条款：若在本合同履行期间，国家或地方出台关于小产权房处置的新政策（如补缴土地出让金办理产权证），相关费用由乙方承担，甲方应无条件配合办理相关手续。对于房屋的使用限制，应明确约定：乙方购买后不得改变房屋用途，不得违规改建扩建，不得用于出租经营，因违反规定导致的行政处罚由乙方自行承担。此外，还应包含户口迁移、子女入学、水电接入等附随问题的处理约定，通常此类权益不被纳入合同保障范围，需由购买方自行与相关部门协商解决。

在签署小产权房全款购房合同时，交易双方必须清醒认识到此类合同无法获得与商品房买卖合同同等的法律保护。尽管2025年新规对部分符合规划的小产权房提供了转正路径，但补缴费用、审批流程及最终结果均存在不确定性。建议在合同签署前，由专业法律人士对房屋性质、政策风险进行全面评估，并到当地乡镇政府土地管理部门查询土地规划文件，避免因信息不对称导致重大经济损失。合同签署后应及时到村委会进行备案登记，虽然该备案不产生物权效力，但可作为证明交易真实性的辅助证据，在发