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父母卖房给子女合同

一、法律依据与合同效力基础

父母与子女之间的房屋买卖行为受《民法典》合同编及物权编调整，其法律效力与普通民事交易完全一致。根据相关规定，买卖合同的核心要素包括标的物明确、价款约定、履行方式清晰等，即使交易双方存在直系亲属关系，仍需遵循平等自愿、等价有偿的原则。值得注意的是，2025年《不动产登记暂行条例》实施细则明确，直系亲属间的房产交易属于合法民事行为，只要合同内容不违反法律强制性规定（如恶意规避债务、损害第三人利益等），登记机关不得拒绝办理过户手续。

在司法实践中，法院对“低价交易”的认定标准已形成共识：父母与子女可自行约定交易价格，但需确保该价格不显著低于市场评估价的70%，且不存在逃避税费或债务的主观故意。若房屋处于抵押状态，需先结清贷款并办理解押手续，否则买卖合同可能因标的物权利受限而无法实际履行。此外，未成年子女作为买方时，需由监护人代为签署合同并提供监护关系证明，确保交易行为符合未成年人利益保护原则。

二、合同核心条款设计要点

（一）房屋基本信息条款

合同需明确记载房屋坐落地址、产权证号、建筑面积、结构类型及用途，其中产权证号应与不动产登记中心备案信息完全一致。若房屋存在共有权人（如父母双方共同所有），需所有共有人签字确认；若房屋曾发生过继承、赠与等权属变更，应附相关法律文书作为合同附件。对于房龄超过20年的老旧房屋，建议补充约定房屋主体结构检测报告的提交义务，避免因隐蔽工程质量问题引发纠纷。

（二）价款支付与交割条款

价款支付方式应区分全款与分期两种情形：全款支付需约定资金交付的具体时间（如合同签订后3日内支付50%，过户完成当日支付剩余50%），并明确收款账户信息；分期支付则需细化每期付款金额、期限及逾期罚息计算标准（通常按日万分之五执行）。2025年新规允许直系亲属通过“资金监管账户”完成交易，即买方将房款存入不动产登记中心指定账户，过户完成后自动划转至卖方，该方式可有效降低资金交付风险。

房屋交割条款需包含交付时间、标准及附加物品清单。交付时间建议设定为“过户手续办理完毕后3个工作日内”，交付标准应涵盖水、电、燃气、供暖等设施的正常使用状态，以及物业费、采暖费等费用的结算节点。对于家具家电等随房附赠物品，需逐项列明品牌、型号及数量，避免口头约定导致的举证困难。

（三）税费承担与过户条款

税费承担需根据房屋性质细化约定：若房屋满足“满五唯一”条件（房产证登记时间满5年且为卖方家庭唯一住房），买方仅需缴纳1%-3%的契税（具体税率按买方首套房面积确定：90平米以下1%，90-144平米1.5%，144平米以上3%），卖方免征个人所得税及增值税；若房屋非“满五唯一”，则卖方需缴纳差额20%的个人所得税（差额=合同价-原购价-合理费用）及5.3%的增值税及附加，双方可协商约定税费承担比例，但需在合同中明确标注“所有税费均按法定标准缴纳，若因价格申报问题产生税务追缴，由责任方承担全部损失”。

过户条款应明确双方的协作义务：卖方需提供身份证、户口本、结婚证（已婚）、房产证等原件，买方需提供购房资格证明（如社保缴纳记录、个税完税证明），并约定“任何一方延迟提供材料导致过户逾期超过15日的，守约方有权解除合同并要求赔偿实际损失”。2025年全面推行的“互联网+不动产登记”系统支持线上提交材料及人脸识别验证，合同中可约定通过该系统办理过户，以缩短办理周期。

（四）违约责任与争议解决条款

针对卖方违约情形（如逾期交房、一房多卖、权属瑕疵），合同应约定“卖方需退还已收房款并按总房款的20%支付违约金”；针对买方违约情形（如逾期付款、拒绝收房），则约定“卖方有权没收定金并解除合同，已收房款扣除定金后无息退还”。若因政策变动（如限购政策调整导致买方失去购房资格），双方应约定“互不承担违约责任，合同自动解除”。

争议解决方式建议优先选择“不动产所在地人民法院诉讼解决”，而非仲裁，因房产纠纷涉及不动产专属管辖，仲裁条款可能因违反专属管辖规定而无效。合同末尾需预留双方签字页，包含手写签名、身份证号、联系方式及签署日期，若为老年父母签署，建议同步录制签字过程视频作为证据。

三、2025年税费政策特别说明

（一）优惠政策适用条件

“满五唯一”住房交易可享受双重免税优惠：免征卖方个人所得税（通常为差额20%或全额1%）及增值税（税率5.3%），仅需买方缴纳契税。判断“满五”的标准为房产证登记日期或契税完税证明日期孰先原则，“唯一”则以卖方家庭在同一省（自治区、直辖市）范围内登记的房产数量为准。若父母名下有多套住房，可通过先出售非唯一住房，使目标房屋满足“唯一”条件后再交易，以节省数万元税费。

（二）非直系亲属交易的隐性成本

若子女已婚，且房屋登记为夫妻共同财产，未来再次出售时需按“差额20%”缴纳个人所得税（若选择买卖方式