房地产大盘方案营销借鉴课件(1).pptVIP

大盘驱动力常见的几种模式：模式特征典型案例成本投入模式前期巨额成本投入，用于环境与配套建设，力图做到“找不到理由拒绝”广州/北京星河湾生活转换模式低价低密度（类）别墅吸引跨区域置业，类似“白领也能住别墅”/“这里有一个美丽的地方”的诱惑万科四季花城系列碧桂园系列多点驱动模式核心驱动力不至1个，从早期的突破点到后期逐步丰富化升级，持续推动社区成熟“一个始终成长的社区”桃源居/祈福新村

大盘驱动力模式成本投入星河湾投入：地产界的劳斯莱斯配套：（1）前期：珠江沿线栈道+四季会所+社区高尔夫+极至园林（高成本/清水养鱼）（2）中期：广东最有名的学校执信中学（3）后期：星河湾酒店产品：精装修（当时成本800-1000元/平）北京星河湾拷贝广州星河湾开发经验，首期巨额投入以“无枯黄”的实景园林奠定市场地位深圳蔚蓝海岸也是遵循该类模式开发模式劣势：前期投入成本巨大，为口碑牺牲眼前的利润率。模式优势：建立品质印象震撼直观

碧桂园/四季花城投入：与城市对立的田园生活主义配套：（1）前期：展示意义明确，集中建设展现生活风情的资源/及基础商业配套（2）中后期：随各组团开发逐步搭配必要配套，如商业、幼儿园，学校，但不会有与1期同重量级的大动作产品：低密度（类）别墅产品为主—洋房、联排、独栋价格：“平过自己起屋”—（类）别墅等于城市普通高层大盘驱动力模式生活转换模式劣势：（1）公共资源分配不均：前期效果好，但后期面临客户牵引力弱化危机（2）复制门槛低，容易被模仿模式优势：高性价比对客户吸引力直接有效

大盘驱动力模式多点驱动项目规模总占地面积：2000亩；总建筑面积：180万平方米；总户数：规划居住5万人，现已入住3万余人；容积率：1.5区位特征在离深圳主城区90分钟车程的关外郊区。周边环境居住区130万平方米；商贸区24.5万平方米；教育区13万平方米；旅游区10万平方米依托背景宝安区存在大量低收入人群；宝安房地产市场相对比较封闭，置业群体中宝安本地居民占八成；距深圳市中心80分钟车程，周边以工业区为主；项目区域及周边教育条件差；桃源居的开发历程：100万大盘单一驱动因素很有可能不足，需要不断提升以维持长期发展

大盘驱动力模式多点驱动早期核心驱动力力：一个名校成功拉动社区的最初发展学校奠基事件与活动学校启动策略形成2001年销售进程1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月清华学校签约9-29盛大签约仪式,邀请政要人物出席12-21学校1期工程奠基仪式，邀请政府教育部门领导出席学校联系学校奠基事件与活动儿童绘画大赛学校移交学校招生春交会1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月清华夏令营学校开学秋交会10月绘画大赛家长开放日锦绣清华园2个月销售200套锦绣清华园持续旺销学校正式招生再次掀起购房热，当月销售200套8月开盘2002年销售推广进程桃源居引进清华实验学校案例

大盘驱动力模式多点驱动中期核心驱动力力：社区整体配套的不断完善和发展——自给自足的社会型社区初见端倪社区配套五大会所女子会所位于桃源居14区，建筑面积约2200平方米；社区文化艺术中心总建筑面积6000平方米；老人会所位于14区中心庭院，建筑面积1100平方米；桃李书院建筑面积达2300多平方米；体育会所总建筑面积3000平方米，三大公园40万平米的山顶公园、生态休闲公园、森林体育公园；学校教育终身教育体系，从婴幼儿、青少年到成人、老年一并俱全公共交通603、604、305、651、301、310、311331、327、651、507、301、355商业13万㎡商业配套，其中约2万㎡的人人乐购物广场集购物、饮食、休闲于一体；桃源盛世园近4000㎡的临街商业医疗、卫生

大盘驱动力模式多点驱动桃源居配套：（1）前期：教育——清华实验学校起势（2）中期：5大会所，3大公园，医疗及全民教育体系进一步完善（3）后期：“从物业管理到社区运营”，社区自治体系的发展与成熟模式劣势：前期投入成本巨大，为口碑牺牲眼前的利润率。模式优势：社区优势不断积累与扩大，价值影响力持续，不仅只解决1期的问题

案例借鉴.华侨城100万体量社区开发等同造城，可借鉴华侨城成功的区域运营模式外省市人：一个旅游城华侨城