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买房坚持继续履行合同

在房地产交易中，购房合同不仅是确立买卖双方权利义务的法律文件，更是保障交易安全的核心依据。当一方出现违约行为导致合同履行受阻时，守约方选择坚持继续履行合同，既是维护自身合法权益的重要途径，也是市场经济秩序对契约精神的基本要求。这种选择背后蕴含着复杂的法律逻辑、实践条件和操作规范，需要从多个维度进行系统梳理。

一、继续履行合同的法律基础

购房合同的继续履行制度植根于《民法典》合同编的基本原则，其核心法律依据体现在多个条款的协同作用中。根据相关规定，房屋买卖合同作为特殊的买卖合同，自成立时起即具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚信原则全面履行约定义务。出卖人负有交付符合质量标准的房屋并协助办理产权过户的义务，买受人则需按约定支付价款，这种双向义务构成了合同履行的基础框架。

在违约责任体系中，继续履行具有优先适用性。法律明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这一规定确立了继续履行优先的原则，即只要存在履行可能，守约方就有权要求违约方实际履行合同义务，而不是简单以损害赔偿替代。这种制度设计的深层考量在于，房屋作为不动产具有唯一性和不可替代性，尤其是在房价波动较大的市场环境下，赔偿损失往往难以弥补守约方的实际损失。

合同效力的认定是继续履行的前提条件。有效的购房合同需满足三项基本要求：一是当事人具有相应民事行为能力，能够独立承担合同责任；二是意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等可撤销情形；三是内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。实践中，法院在审查合同效力时，会重点核查是否具备当事人姓名、标的房屋、价款、履行期限等主要条款，这些要素的完整性直接影响合同能否实际履行。

二、继续履行的实践条件

合同的合法有效仅是继续履行的基础前提，要将这一法律救济转化为实际结果，还需满足一系列实践条件。这些条件共同构成了法院判断是否支持继续履行请求的核心标准，体现了法律在保护守约方权益与维护交易公平之间的平衡。

履行可能性是最核心的判断标准，包括法律上的可能与事实上的可能两个层面。法律上的可能要求房屋不存在权利瑕疵，如未被司法机关查封、未设立妨碍过户的抵押权、不存在产权争议等。实践中常见的产权纠纷包括一房多卖、继承纠纷未解决、共有权人未同意出售等情形，这些都会直接导致履行不能。事实上的可能则强调房屋物理状态的可交付性，若房屋因火灾、地震等不可抗力灭失，或已被拆除重建，继续履行便失去物质基础。某法院2024年的统计数据显示，约32%的继续履行请求因房屋被查封而无法得到支持，这一数据凸显了产权清晰对履行可能性的决定性影响。

当事人的履行能力同样不可或缺。对买受人而言，需证明其具备按约支付剩余房款的经济能力，银行按揭承诺函、存款证明、收入流水等均可作为证据。在上海某案例中，买受人虽主张继续履行，但未能提供足额资金证明，法院最终驳回其请求，转而支持赔偿损失。对出卖人而言，履行能力体现为交付房屋和协助过户的行为能力，若出卖人已将房屋实际交付给善意第三人并完成过户，则构成法律上的履行不能。

利益平衡原则要求继续履行不会导致明显不公。法院会综合考量履约成本与合同价值的比例关系，若继续履行将给违约方造成远超合同收益的损失，可能构成不合理负担。例如，某别墅买卖合同中，卖方因规划调整需额外支付200万元才能办理过户，而合同总价款仅500万元，法院最终认定继续履行显失公平。但这种情形在普通商品房交易中极为罕见，法院通常认为房屋交易的稳定性价值优先于个别履约成本。

三、实现继续履行的操作步骤

当交易出现违约情形时，守约方需要通过规范的操作流程实现继续履行的目的。这一过程涉及证据固定、法律文书准备、司法程序推进等多个环节，每个步骤的专业性都直接影响最终结果。

证据收集工作应贯穿整个交易过程，形成完整的证据链。基础证据包括经备案的购房合同原件、定金收据、首付款转账凭证等，这些文件需完整保存原始载体。违约行为证据的收集尤为关键，若出卖人逾期交房，需保留催告函（建议通过EMS邮寄并注明文件内容）、交房通知书、房屋现状照片等；若买受人逾期付款，出卖人应收集付款提醒记录、银行账户流水等。特别需要注意的是，双方沟通记录（如微信聊天记录、邮件往来）需进行公证或时间戳固定，避免因电子证据易篡改特性影响效力。某房产律师团队的实操经验表明，完整的证据链可使继续履行请求的胜诉率提升40%以上。

诉讼请求的明确化是启动司法程序的前提。在民事起诉状中，应首先请求确认购房合同有效，这是继续履行的基础；其次明确要求对方履行具体义务，如判令被告于判决生效后10日内交付位于XX路XX号的房屋、判令被告协助原告办理上述房屋的产权过户手续；同时需附带提出赔偿损失请求，包括逾期履行的违约金、律师费、诉讼费等实