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托管毛坯合同

托管毛坯合同作为一种融合房屋租赁与资产管理的特殊协议，其核心在于明确产权人（甲方）、托管方（乙方）及实际使用方之间的权利义务关系，尤其需要针对毛坯房的装修责任、资产维护、风险分配等问题作出精细化约定。根据2025年最新合同范本及法律实务要求，此类合同需包含以下关键内容：

一、合同基本框架与主体界定

合同应首先明确标的物基本信息，包括房屋具体地址、建筑面积、产权证明编号及房屋现状描述。需特别注明“毛坯房”的定义——即未进行任何装修、无家具家电配置，仅具备基础建筑结构（如承重墙、分户墙、毛坯地面、原始门窗等）的房屋状态。对于产权归属，甲方需承诺对房屋拥有完整所有权或合法转租权，并提供不动产权证复印件作为合同附件。托管方资质也需明确，若乙方为企业主体，应附上营业执照及房屋托管经营范围证明；若为个人，则需提供身份证复印件及信用承诺书。

合同双方的权利义务需形成对应关系。甲方有权定期获取托管收益、监督房屋使用状况，但需承担房屋主体结构维修责任（如地基沉降、墙体裂缝等非人为损坏）；乙方则享有依据合同约定进行装修改造、转租运营的权利，同时需履行按时支付租金、保护房屋资产、合规经营等义务。值得注意的是，2025年《民法典》合同编新增条款要求，托管方需在合同签订前向甲方书面披露房屋托管的商业模式，包括是否用于长租公寓、民宿经营或办公用途等，避免因用途争议引发纠纷。

二、装修与改造条款的核心设计

装修责任划分是托管毛坯合同的核心痛点。根据实务操作，通常存在两种模式：一是甲方提供基础装修补贴，乙方负责具体实施；二是乙方全额承担装修费用，以较低租金或较长免租期作为补偿。合同需明确选择何种模式，并细化以下内容：装修范围需列明可改造项目（如非承重墙拆除、水电管线改造）与禁止行为（如破坏承重结构、改变房屋主体用途），其中涉及结构变动的，必须约定“乙方需提前提交设计院出具的改造方案，经甲方书面同意及住建部门审批后方可施工”。

装修标准应参照《民用建筑工程室内环境污染控制标准》（GB50325-2020）最新要求，明确环保材料使用（如E0级板材、低VOC涂料）、施工工艺规范（如防水工程保修年限不低于5年）及验收标准（需提供第三方空气质量检测报告）。工期约定需考虑装修复杂性，通常毛坯房基础装修周期为60-90天，合同应设置“因乙方原因逾期完工的，每逾期一日按装修总预算的0.5%支付违约金”的条款。对于装修成果归属，若乙方承担全部装修费用，可约定“租赁期满后不可移动的装修附着物归甲方所有，可移动家具家电由乙方自行处置”，或协商折价转让条款。

三、租金支付与费用分摊机制

租金计算需体现毛坯房特性，通常采用“基础租金+增值收益分成”模式。基础租金应参考同地段毛坯房租赁市场价的60%-70%，并约定支付周期（如月付、季付）及支付账户信息，同时明确逾期支付责任：“乙方逾期支付租金超过15日的，甲方有权按日收取逾期金额1‰的滞纳金，逾期达30日且经催告后仍未支付的，甲方可单方解除合同并要求乙方恢复房屋原状”。增值收益分成则适用于乙方将房屋转租产生的溢价部分，例如“当转租租金超过基础租金的120%时，超出部分按甲方30%、乙方70%的比例分配”，并需约定收益结算周期及对账方式。

费用分摊需区分固定费用与变动费用。固定费用包括物业费、供暖费，通常由乙方承担，但合同应注明“若因甲方未及时缴纳房屋本体维修基金导致物业服务中断的，乙方有权暂停支付租金直至问题解决”。变动费用如水、电、燃气费，若房屋用于多户合租，则需约定乙方安装分表计量并承担抄表收费责任；若为整租商用，则由实际承租人直接支付。税费承担方面，需明确房产税由甲方承担，而因转租产生的增值税及附加则由乙方负责申报缴纳，避免因税务问题引发行政责任。

四、托管服务与资产维护责任

托管服务内容应细化为日常管理、招租运营、维修响应三大模块。日常管理包括定期房屋巡检（每月至少1次，需留存影像记录）、安全隐患排查（如电路老化检测、消防设施维护）；招租运营需约定乙方通过正规渠道发布租赁信息，承租人背景审查标准（如无失信记录、无违法犯罪史）；维修响应则需明确时限，如“房屋漏水、电路故障等紧急情况，乙方需在2小时内到场处理，24小时内出具解决方案”。托管期限通常与装修投入挂钩，若乙方装修成本超过30万元，建议托管期不低于5年，其中可设置“每满3年双方可协商调整基础租金，调整幅度不超过届时市场价的5%”的弹性条款。

资产维护需区分自然损耗与人为损坏。对于房屋主体结构（如承重墙、梁、柱）及附属设施（如电梯、消防系统）的自然损耗，甲方需承担维修责任；而装修部分（如墙面乳胶漆、地板、厨卫洁具）的正常磨损，由乙方负责维修或更换，费用从托管收益中列支。合同应附《房屋交接清单》，详细记载交付时门窗、水电表底数、管道状况等，清单需经双方签字确认