金大元(上海)有限公司香梅花园展销策划样本.docVIP

香梅花园展销策划

一、项目简介

发展商名称：金大元（上海）有限公司

项目名称：香梅花园

项目位置：浦东新区花木路388号

总建筑面积：占地面积18.00万平方米（公顷）?建筑面积31.00万平方米

建筑类型：高层、小高层

装修状况：精装修

绿化/容积率：绿化率70.00％?容积率2.06

房型：160-190平方米

物业特点

位于浦东世纪花园旁，毗邻上海科技馆。拥有全市最具规模之网球俱乐部。各种体育设施齐全，地铁、轻轨、磁悬浮列车分布于四周。1.5如下超低容积率，以国际知名美籍华人陈香梅女士命名，她人格魅力具备强大吸引力，凝聚力是优质物业诚信之保证。

二、项目市场分析

1、宏观市场分析

今年以来，我市坚决贯彻贯彻中央宏观调控政策，坚持和贯彻科学发展观，环绕国务院18号文献明确各项任务，采用有力办法，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、构造基本合理，有效控制房价上涨过快趋势，防止大起大落，使房价增幅与GDP增幅和城乡居民家庭可支配收入增幅相接近，使房地产业发展与上海国际化大都市目的相一致，与上海社会经济发展相协调，并获得了初步成效。

从市场基本态势来分析，近阶段国民经济宏观调控已对我市房地产市场发生了巨大作用，投机性和投资性需求已得到较大改观，房价保持高位运营，但涨幅已经明显放缓，购房暴躁心态已得到舒缓，房价运动正在朝理性化方向发展。

2、微观市场分析

上海市场----进入品牌竞争时代

近年来，房地产行业获得了长足发展，投资规模越做越大，对经济增长贡献度也越来越高。仅去年一年时间里，全国房地产行业投资突破1万亿元。但就是这样一种总量规模巨大产业，大公司不少，好楼盘也诸多，但却鲜有公司拥有自己商标，至于驰名商标更是凤毛麟角。以上海为例，房地产增长值占GDP比重超过7%，但至今整个房地产行业仅有“联洋”、“大华”、“绿地”和“证大”4个“上海市知名商标”。

今天，房市供求关系正在发生变化，由供不应求向供求平衡转变。再加上随着中华人民共和国向世贸组织承诺市场开放步伐加快，房地产业面临将不但是国内竞争，并且尚有国际间竞争，不可避免地要逐渐进入品牌竞争时代。

香港市场----经济从低迷走向复苏，港人热衷投资内地地产

依照关于资料显示，香港人异地投资都市排序中，北京位于第三，深圳以巨大价格落差成为香港人买房置业首选都市，而与香港由极强经济渊源和资本流向上海，自去年以来,已成为香港人投资房地产第二大都市。

近年来，香港整体经济状况不容乐观。人民币与港币兑换率接近持平，而上海在蒸蒸日上，逐渐迈向国际大都市。并且，上海并不但仅代表上海，而是代表整个长三角地区。

从投资方略角度来讲，在上海进行投资可以得到较好配套环境，比较容易站稳，并以便进一步开拓中华人民共和国市场。上海物业发展制度比其他中华人民共和国都市完善及制度化，政府部门对外商投资手续都已有清晰明确指引，减少了不必要延误；而上海始终积极履行房屋改革，颁布减少税种、减少税率、购房退税等政策也都强烈地吸引着外资房地产商在上海寻觅投资渠道，上海因而成为外商投资内地房地产市场门户。

某些港台专家指出，上海房价比香港、台湾等地低得多，上升空间很大，回报率自然也就顺势而涨。以纯回报率为例，当前上海楼市水准在亚洲尚属偏高，去除各项成本，写字楼年纯回报率有5%～7%，住宅纯回报率高达8%以上。高档住宅投资回报率差距更是明显，港台高档住宅投资平均回报率在4%左右，而上海这一投资回报率也许达到12%。

三、细分市场，客户群定位

要开发香港市场，一方面要找到对投资内地楼盘重要客户群，并且要做出针对性广告媒体宣传，以及相应营销方略，我公司会为推广贵公司项目成立专门营销策划以及销售队伍，全方位地为贵公司提供最佳服务，由前期策划宣传、宣传期间活动筹办执行以及事后跟进项目，都会为贵公司提供技术上、资源上权利支持，令贵公司无后顾之忧。

如下是通过长期实践和总结，拟定有兴趣投资海外房地产市场目的客户群状况：

年龄在30岁或以上，中小型公司业主；

公司中高层职工；

已拥有物业在海外客户；

教诲限度较高，乐意接受新投资理念人士；

拥有一定储蓄人士；

对上海熟悉客户。

四、项目市场定位分析

1、项目SWOT态势分析

内部优势

项目地理位置优越，地处联洋社区，黄金地段；

交通便利，地铁等交通工具直达市中心；

配套齐全，设施完备，休闲娱乐、运动中心、商业中心应有尽有；

内在品质有保障，与当前市场需求吻合。

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内部劣势

公共设施相对不够完善，有待继续提高。

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外部机会

拥有陈香梅女士亲自承认，有很强号召力；

上海高档住宅近年来，层出不穷。但全面精装修房源仍旧较少；

联洋社区是上海市政府规划重点社区，是新型经济发展社区；

大量高档写字楼在项目附近，项目拥有较高水准居住人士；

香梅倡导“大智无谋，以诚相待”理念，吸