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土地估价师考试试卷
一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）
土地估价中，要求评估结果不得明显偏离类似土地的正常价格，这体现了哪项估价原则？
A.替代原则
B.最有效使用原则
C.预期收益原则
D.合法原则
答案：A
解析：替代原则是指在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，其价格应趋于一致。题目中“不得明显偏离类似土地正常价格”直接体现了替代原则的核心。B项最有效使用原则强调土地在合法前提下的最佳利用方式；C项预期收益原则关注未来收益对地价的影响；D项合法原则要求估价以合法用途和权利为基础，均不符合题意。
市场比较法中，对交易案例进行修正时，首要完成的步骤是？
A.交易日期修正
B.区域因素修正
C.交易情况修正
D.个别因素修正
答案：C
解析：市场比较法的修正顺序为：先修正交易情况（排除特殊交易因素影响），再修正交易日期（时间因素），最后修正区域和个别因素（区域和宗地差异）。因此，交易情况修正是首要步骤。其他选项均为后续步骤。
下列关于基准地价的表述中，正确的是？
A.基准地价是具体宗地的价格
B.基准地价是某一时点上的宗地平均价格
C.基准地价是区域内不同用途土地的平均价格
D.基准地价仅适用于商业用地
答案：C
解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的法定最高年期的土地使用权区域平均价格。A项为标定地价的定义；B项“宗地平均价格”表述错误；D项基准地价覆盖多种用途。
土地还原率的确定方法中，最常用的是？
A.租价比法
B.安全利率加风险调整值法
C.投资组合法
D.市场提取法
答案：B
解析：安全利率加风险调整值法是通过选取安全利率（如国债利率）加上风险调整值（反映土地投资风险）来确定还原率，是最常用的方法。A项租价比法适用于有租约的案例；C项投资组合法用于复合用途土地；D项市场提取法需要大量交易案例，实操中受限。
下列属于影响地价的区域因素的是？
A.宗地形状
B.城市规划
C.土地平整程度
D.基础设施配套
答案：D
解析：区域因素指影响某一区域内所有宗地价格的共同因素，如区域交通、基础设施配套、环境质量等。A、C项属于个别因素（宗地自身特征）；B项城市规划属于一般因素（宏观层面）。
剩余法最适用于评估下列哪种类型的土地？
A.已开发完成的商业用地
B.待开发的住宅用地
C.政府机关用地
D.历史保护建筑用地
答案：B
解析：剩余法（假设开发法）通过预测开发完成后的价值扣除开发成本、利润等倒算地价，适用于具有开发或再开发潜力的土地，如待开发的住宅、商业用地。A项已开发土地更适合市场比较法或收益法；C、D项因无开发收益或限制多，不适用剩余法。
成本法中，土地取得费不包括？
A.征地补偿费
B.拆迁安置补助费
C.土地开发费
D.土地补偿费
答案：C
解析：土地取得费是为取得土地使用权而支付的费用，如征地补偿费、拆迁安置补助费、土地补偿费等；土地开发费是对土地进行开发投入的费用（如三通一平），属于开发成本，不属于取得费。
下列关于容积率与地价关系的表述中，正确的是？
A.容积率与地价呈严格正相关
B.容积率超过合理值后，地价增速会放缓
C.容积率对地价无显著影响
D.容积率仅影响住宅用地价格
答案：B
解析：容积率提高会增加可建面积，分摊土地成本，初期地价随容积率上升而增加；但超过合理容量（如基础设施超负荷、环境质量下降），地价增速会放缓甚至下降。A项“严格正相关”错误；C项明显违背规律；D项容积率影响所有可开发用地价格。
城镇土地分等的主要依据是？
A.土地自然质量
B.土地经济收益
C.城镇综合质量
D.宗地开发程度
答案：C
解析：城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素的综合分析，划分城镇土地等别，反映城镇之间土地质量的地域差异。A、B、D项均为宗地或微观层面因素。
根据《城镇土地估价规程》，土地估价报告的有效期为？
A.3个月
B.6个月
C.1年
D.2年
答案：C
解析：《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）规定，估价报告有效期一般为1年，自估价基准日起算。其他选项不符合规程要求。
二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）
土地估价的基本原则包括？
A.替代原则
B.最有效使用原则
C.贡献原则
D.公开市场原则
答案：ABCD
解析：土地估价基本原则包括替代原则、最有效使用原则、预期收益原则、合法原则、贡献原则、公开市场原则等。四个选项均为核心原则。
收益法中，计算土地纯收益需考虑的参数有？
A.土地总收益
B.土地总费用
C.建筑物折旧
D.土地还原率
答案：AB
解析：土地
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