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房屋租赁纠纷诉讼证据法律规范

引言

随着住房租赁市场的持续发展，房屋租赁纠纷数量逐年攀升，涉及租金支付、房屋维修、合同解除、押金退还等多类争议。在诉讼过程中，证据作为查明案件事实的核心载体，直接决定着裁判结果的走向。房屋租赁纠纷因其法律关系的特殊性（如租赁物的物理状态、双方权利义务的持续性），在证据类型、举证责任分配、证据审查标准等方面形成了区别于一般民事纠纷的独特规则。本文将围绕房屋租赁纠纷诉讼证据的法律规范展开系统论述，从基本范畴到实务要点层层递进，为当事人合法维权与法院公正裁判提供参考。

一、房屋租赁纠纷诉讼证据的基本范畴

（一）诉讼证据的法定类型与租赁场景的具体表现

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条规定，民事诉讼证据包括当事人陈述、书证、物证、视听资料、电子数据、证人证言、鉴定意见、勘验笔录八大类。在房屋租赁纠纷中，各类证据呈现出鲜明的场景化特征：

书证是最核心的证据类型。租赁合同文本作为双方权利义务的基础依据，直接记载租赁期限、租金标准、维修责任等关键内容；租金支付凭证（如转账记录、收据）可证明承租人是否按约履行付款义务；房屋交接清单能明确租赁物交付时的状态，是后续主张损坏赔偿的重要依据；解除合同通知书则用于证明一方是否依法行使合同解除权。

电子数据的重要性日益凸显。随着线上交易普及，微信聊天记录中关于租金调整的协商、房屋问题的报修记录，支付宝/微信转账的电子回单，短视频平台中拍摄的房屋漏水、墙体脱落等视频，均属于电子数据范畴。这类证据具有易灭失、易篡改的特点，需特别注意保存完整性。

物证主要指向租赁物本身或其附属设施。例如因承租人使用不当导致损坏的家具、因房屋质量问题渗漏的墙面，可直观反映租赁物的状态变化。实务中，若物证无法移动（如房屋结构），通常需通过拍照、录像或申请法院勘验的方式固定。

证人证言多见于无书面合同的口头租赁纠纷。例如，物业工作人员证明双方实际履行租赁关系的证言，邻居证明承租人长期占用房屋的证言，可辅助证明租赁事实的存在。

（二）房屋租赁纠纷证据的特殊性

与买卖合同、借款合同等其他民事纠纷相比，房屋租赁纠纷证据具有三大特殊性：

其一，证据的时间跨度长。租赁合同履行周期少则数月，多则数年，租金支付、房屋维修等行为可能分散在不同时间节点。例如，承租人可能按月支付租金，若主张某几个月未支付，需提供连续的支付记录；出租人主张维修费用，需提供不同时间点的维修通知、维修单据。

其二，证据的关联性需动态考察。租赁关系的核心是“使用与收益”，证据需反映租赁物在不同阶段的状态变化。如承租人主张减免租金，需证明房屋在特定期间因漏水无法正常使用（提供维修记录、现场照片），且该状态与租金减免存在因果关系。

其三，证据的互补性要求高。单一证据往往难以独立证明待证事实，需多类证据形成链条。例如，主张合同已解除，需同时提供解除通知的送达凭证（书证或电子数据）、承租人搬离的证人证言（证人证言）、房屋重新出租的交接记录（书证）等。

二、举证责任分配的法律规则

（一）“谁主张，谁举证”的一般原则

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”这一原则在房屋租赁纠纷中体现为：

承租人主张出租人未履行维修义务导致损失的，需举证证明房屋存在质量问题（如照片、维修申请记录）、已通知出租人维修（如微信聊天记录、书面通知）、因未维修造成的具体损失（如医疗费用单据、误工证明）。

出租人主张承租人拖欠租金的，需举证证明租赁合同存在（书面合同或口头合同的履行证据）、租金标准（合同约定或双方认可的调整记录）、承租人未支付的具体期间（租金支付记录的缺失部分）。

双方对合同是否解除存在争议时，主张解除的一方需证明解除条件已成就（如承租人逾期超过约定天数未支付租金），并已履行通知义务（如短信、邮件的送达记录）。

（二）特殊情形下的举证责任倒置

虽然房屋租赁纠纷以“谁主张，谁举证”为原则，但在特定情形下，法律基于公平原则对举证责任进行了调整：

租赁物质量瑕疵的举证责任。若承租人主张租赁物不符合约定用途（如房屋存在严重甲醛超标），通常需自行举证；但如果出租人明知房屋存在质量问题却未告知（如曾因漏水被投诉），承租人仅需证明房屋无法正常使用，出租人需反证房屋质量合格。

添附物损失的举证责任。承租人未经出租人同意对房屋进行装修，出租人主张恢复原状的，需证明装修行为未经同意（如合同中“禁止装修”的约定、拒绝装修的通知记录）；若承租人主张装修经出租人默许，需提供出租人明知装修且未反对的证据（如装修期间出租人到访的证人证言、同意购买装修材料的聊天记录）。

押金退还争议的举证责任。出租人拒绝退还押金时，需证明承租人存在违约行为（如损坏房屋、拖欠费