观澜高尔夫球场A道价格评估报告.pptxVIP

案例

项目名称：深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估。

委托方：深圳×××高尔夫球会有限公司

估价方：深圳市×××房地产评估有限公司

估价目的：是为深圳×××高尔夫球会有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据

价值时点：2013年7月1日

估价作业方案

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证工作高效和有序地展开，特别编制本估价作业方案，其主要内容包括如下几个方面。

估价作业方案-目录

1.拟定估价技术路线

（1）价值定义

（2）估价方法

（3）估价结果

2.搜集估价所需资料

3.制定估价作业日期及进度安排

4.估价人员配置

5.估价作业所需经费预算

1.拟定估价技术路线

（1）价值定义

本次评估的市场价值是指该估价对象在2013年7月1日，在正常市场条件下，进行合理销售的价格，为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。

1.拟定估价技术路线

（2）估价方法

细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料的基础上认为：

①高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在于通过球会的成立及运作，来体现其收益能力。球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益来预测其市场价值，因此本次评估采用“收益法”作为本次评估的方法之一。高尔夫球场作为一个整体时方能发挥其价值，故很难确定哪部分收益来自哪一部分，我们在评估时，把该高尔夫球场A、B、C、D、E五个球道当做一个整体进行评估，通过计算整体的收益、成本、费用等来核算整个球场的价值然后按照一定的方法，把评估总价值按球道打球人流及球道用地面积综合分摊，得出球道A的价值。

②深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料。考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。采用成本法进行评估时，将土地取得费用、前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费、管理费、利息、利润等项累加后便可求得土地成本价格。

1.拟定估价技术路线

（3）估价结果

“成本法”正确客观地反映了高尔夫球场的生产价值构成，其得出的评估结果，比较真实地反映了其成本价值，但对其收益能力和市场供求变化反应不灵敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高尔夫球场收益能力产生的商业价值，溶剂接近市场价格，但其方法的数据和相关参数却因评估人员不同，评估结果容易受影响。根据估价对象特点、估价目的以及估价师经验，“成本逼近法”和“收益法”各取权重为50%。

2.搜集估价所需资料

估价对象要搜集的资料主要有以下几点。

（1）深圳市房地产市场信息资料；

（2）球场的收益主要来自会员卡销售收入、会飞收入、会员打球销售收入；

（3）经营成本明细；

（4）同类观澜高尔夫球场的收益平均收入；

（5）观澜高尔夫球场建设成本资料（包括土地取得费用、前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费、管理费、利息、利润）。

3.制定估价作业日期及进度安排（如下图所示）

估价作业日期：2013年7月1日至2013年7月8日。

估价作业进度安排表

估价作业进度（天）

工作

1

2

3

4

5

6

7

8

A

B

C

D

上表中分项A为接受委托、初步分析并确定估价技术路线，B为调查收集估价必要相关资料，C为估价测算，D为估价报告撰写。

4.估价人员配置

张丽景：注册房地产估价师、项目负责人

林华国：注册房地产估价师、助理

王芳：估价员

唐强：估价员

5.估价作业所需经费预算（如下表所示）

序号

经费项目明细

预算支出（元）

1

信息咨询费

300

2

调查费（电话、通信、交通等）

500

3

估价人员劳务费、补贴费

600

4

设备及耗材费

200

5

合计

1600

主要开支项目及预算