（178页PPT）花样年黄江房屋开发项目前期规划某省市场传播策略()金牌.pptVIP

项目营销目标目标一目标二目标三项目一期（别墅）顺利销售，保障项目后续开发。完成2010年5000万回款计划。树立项目在区域内较鲜明的形象。项目价值梳理项目价值市场比较价值外部价值临近新城中心直接受由北向南开发趋势影响工业区中的生活区区域成熟度不断加强，区域印象不断改善套镇中心生活配套交通路网发达、来往各区域非常便利内部价值产品高赠送、高附加值、多创新点具备某省市场竞争力项目园林规划组团园林景观项目的核心价值是什么？核心竞争力组合为“1+3+2”：“1产品”+“3环境”+“2服务”项目定位回顾本项目产品就是针对这些客户进行打造，而这些客户内心的需求和欲望，就是我们营销需要把握的重点项目档次定位中高档型物业项目属性定位：以居住为主，宜居型中高档现代别墅洋房社区项目客户定位：以黄江本地改善型居住置业需求为主，承接深圳投资置业需求、养老置业需求、莞深同城生活的客户。客户购房的内在需求分析【】“买房子是看重这里的生活品质，希望过健康向上的生活，上班累了，开上30分钟车就可以到家了，在小区内散散步，缓解一天的疲劳”【】“希望有个自己的家，过上私密舒适的生活，可是深圳房价太高了”【黄生】“深圳房价高，生活成本高，在东莞开进深圳的镇区买一个大房子给父母养老该多好啊，顺便可以用房子保值增值”、品质的、舒适的、现代的、开放的区域内购房人群共性总结他们是年轻的他们对人生有着自己的看法和见解他们渴望有自己成功的事业和家庭他们有着人生追求的目标，渴望更进一步他们愿意为之努力奋斗品质的生活、家庭，充满鲜花和闲情雅致的花园社区项目核心价值表述是工作疲惫后休息的地方是与妻子饭后徜徉的地方是与家人共渡欢乐时光的地方是幸福和快乐的载体是家庭与事业的保障是为之努力奋斗的目标项目推广口号鲜花遍地，长在花海里的房子，像花一样的幸福生活，从这里开始！城市精品花海澜山某省市中心商业配套体现产品品质体现园林打造强调项目景观项目推广思路在半封闭半某省市场背景下，本案推广的关键在于：两条对走路，开展“双城记”1立某省市场。如何规避同质竞争某省市场？2开某省市场。如何实现项目与目标消费者的迅速对接？有销售，有速度，更要有价格？别墅组团→西侧大平层组团→北侧平层组团→东侧平层组团物业类型户型面积（㎡）建筑面积（万㎡）对项目的价值及意义双拼改独栋4002.3形象产品，启动某省市及后续滚动开发产品高层2房75-856.5重要机会收益产品(深圳投资需求)高层3房110-13010.7主力产品，主要收益产品高层4房及以上1503.4次主力产品，补充收益产品商铺1补充收益产品合计23.9根据项目产品某省市场货量及开发难度，确定首批开发别墅组团项目开发思路项目的开发顺序：项目首期开发建议优点：创新型稀缺性别墅产品+组团某省市场的强烈冲击某省市场；别墅建设，可以某省市，有利于项目滚动开发市场可售独立别墅空白，可以补缺需求空白树立整个项目的高端形象别墅组团是项目的形象产品，营销目标为快速出货，快速启动项目项目别墅开发规避方式提示缺点：园林工程配合要求高别墅外立面和组团园林可对外展示，样板房完工。前期投入时间短，资金量大，资金运转速度快别墅销售去化率风险性较大。快速出货的前提是展示到位。项目一期展示面要求别墅最主要的是园林绿化的展示包括：园林水系、建筑立面、绿化、小区道路等细节效果示意用水装点园林局部景观项目某省市时机建议入市产品以别墅（双拼变独立别某省市：项目在2010年下旬启动，预计2010年11月可达到预售条件12月初销售，2010年回款别墅部分收益，滚动开发后期小高层、高层产品别墅推售战略目的：使某省市场上形成别墅盘的高端形象，为高层单位的推某省市场基础和形象基础；别墅推售战术组合：别墅可推货量适中，但是为保某省市场上的关注度，不适于分过多批次推出。建议别墅通过销控手段分两批推出，后期在展示进一步成熟的情况下通过加推的形式来进行。项目首批别墅推售思考1）咨询电话先期开通，累积客户；2）外展场展示项目；地点设置在黄江/深圳星级酒店，集中商业地点。3）客户累积情况：客户积累个半月以上，诚意客户量达到别墅货量的3倍以上。4）展示要求：考虑到项目展示，选择在黄江/深圳星级酒店设置项目外展场；（至少提前2个月）不建设专门对于销售的场所，临时售楼处设置在商铺；高层销售时可以放置在幼儿园商铺临时售楼处投入使用，销售人员进场、同期林展示开放（售前一个半月以上）；别墅园林开放（至少提前2周）