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民法典物业管理要点解读

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目录

01

法律框架与适用范围

02

业主权利义务规范

03

物业服务企业职责

04

物业纠纷处理机制

05

专项维修资金管理

06

小区安全管理规范

01

法律框架与适用范围

物业相关立法背景

物业管理条例的制定与修订

物业管理条例是根据国家相关法律法规和政策，结合物业管理实际情况，制定的一项专门规范物业管理活动的法规。

民法典对物业管理的影响

物业管理相关法规之间的关系

民法典作为民事基本法，对物业管理条例的制定和实施具有指导和规范作用，物业管理需遵循民法典的基本原则和规定。

物业管理条例与其他相关法规如物权法、合同法等密切相关，共同构成物业管理的法律框架。

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业主与物业权责界定

条款适用场景说明

物业服务合同的签订与履行

民法典对物业服务合同的签订、履行、变更和终止等方面作出明确规定，为业主和物业提供法律依据。

业主大会的召开与决议

民法典规定了业主大会的召开程序、决议效力等内容，保障了业主的集体决策权。

物业纠纷的处理与解决

民法典提供了物业纠纷的处理途径和法律依据，包括协商、调解、仲裁和诉讼等方式，有助于化解物业矛盾，维护社区和谐稳定。

02

业主权利义务规范

共有部分管理权

共有部分范围

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

收益分配

业主对共有部分享有收益分配权，例如共有部分的广告收益、停车位收益等应当合理分配给业主。

管理权行使

业主可以通过业主大会或者业主委员会等形式，对共有部分进行管理，包括制定管理规约、选聘物业服务企业等。

物业服务知情权

物业服务内容

业主有权了解物业服务的内容、质量、费用等情况，物业服务企业应当提供相关信息。

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物业服务监督

业主可以对物业服务企业进行监督，提出意见和建议，物业服务企业应当及时回应并改进服务。

02

物业服务费用

业主应当按照约定向物业服务企业支付物业服务费用，物业服务企业应当向业主公开费用收支情况。

03

业主大会参与义务

决策事项表决

业主应当对业主大会决策事项进行表决，例如选聘物业服务企业、制定共有部分使用方案等。

03

业主应当参与业主委员会的选举，选举出代表自己利益的业主委员会成员，监督业主委员会的工作。

02

业主委员会选举

业主大会召开

业主应当积极参与业主大会，行使投票权，参与制定和修改业主大会议事规则、管理规约等。

01

03

物业服务企业职责

基础服务执行标准

维修保养服务

定期对物业设施设备进行维修、保养，确保其正常运行和使用，包括电梯、空调、供水、供电等设施。

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04

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01

绿化养护服务

对小区绿化进行养护，包括修剪、浇灌、施肥等，保证绿化景观的美观。

环境卫生管理

负责公共区域的卫生清洁和垃圾收集，确保环境整洁、卫生达标。

安全保障服务

提供24小时安保服务，保障小区内的人身和财产安全，包括巡逻、监控等。

费用收支公示要求

公示频率

至少每季度公示一次，对于业主反映的问题和建议，应及时进行回应和处理。

公示方式

通过小区公告栏、电子显示屏等方式进行公示，确保业主能够方便、及时地获取信息。

公示内容

物业服务企业应定期向业主公示物业费收支情况，包括收费项目、收费标准、收费依据等。

紧急事件处置流程

04

物业纠纷处理机制

协商调解优先原则

业主可以通过与物业服务企业协商，解决物业管理纠纷，如服务费、维修费等问题。

业主与物业服务企业协商

业主之间可以就公共区域的使用、共有财产的分配等问题进行协商，达成和解协议。

业主之间协商

业主或物业服务企业可以寻求第三方调解机构进行调解，以达成双方都能接受的解决方案。

调解机构调解

诉讼仲裁实施路径

诉讼程序

业主或物业服务企业可以将争议提交至人民法院，通过诉讼程序解决纠纷，包括起诉、举证、质证、辩论等。

律师参与

在诉讼或仲裁过程中，业主或物业服务企业可以聘请律师进行法律咨询和代理，以维护自己的合法权益。

仲裁程序

业主与物业服务企业可以约定仲裁条款，将纠纷提交至仲裁委员会进行仲裁，仲裁裁决具有法律效力。

典型案例应对策略

案例一

物业服务企业擅自提高收费标准，业主拒绝缴纳物业费。应对策略：业主可以收集相关证据，证明物业服务企业的行为违法，通过协商或诉讼途径维护自己的权益。

案例二

业主在公共区域乱搭乱建，影响其他业主的权益。应对策略：物业服务企业应当及时制止并报告相关部门，同时可以通过法律途径要求业主恢复原状并赔偿损失。

案例三

物业服务企业服务不到位，导致业主家中被盗。应对策略：业主可以依法追究物业服务企业的责任，要求其赔偿损失，并可以通过协商或诉讼途径解决纠纷。

05

专项维修资金管理

资金启用触发条件

使用审批监督流程

提交申请

维修过程监督

业主