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2025年拍卖师划拨土地使用权拍卖的审批程序与限制条件专题试卷及解析

2025年拍卖师划拨土地使用权拍卖的审批程序与限制条件专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国相关法律规定，划拨土地使用权转让、出租和抵押，必须经过哪个部门的批准？

A、县级以上人民政府

B、土地所在地的市、县人民政府

C、省级以上人民政府土地行政主管部门

D、国家自然资源部

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地使用权转让、出租和抵押，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。选项A“县级以上人民政府”范围过大，不精确；选项C“省级以上”级别过高，不符合常规审批权限；选项D“国家自然资源部”是中央主管部门，不负责具体地块的审批。知识点：划拨土地使用权流转的审批主体。易错点：容易混淆不同级别政府的审批权限，误认为需要更高级别政府批准。

2、拍卖划拨土地使用权前，通常需要办理的手续是？

A、直接签订拍卖成交确认书

B、先办理土地使用权出让手续，补缴土地出让金

C、由原土地使用者直接与竞得人签订转让合同

D、只需土地管理部门备案即可

【答案】B

【解析】正确答案是B。划拨土地因未缴纳土地出让金，其权能受限，进入市场流通前，必须先办理出让手续，将土地性质从“划拨”转为“出让”，并补缴相应的土地出让金，这是其合法上市交易的前提。选项A忽略了关键的出让手续；选项C中，原土地使用者无权直接处置划拨土地；选项D备案是后续管理行为，不是前置条件。知识点：划拨土地入市交易的“先出让、后交易”原则。易错点：容易忽视划拨土地与出让土地在权能和交易前提上的根本区别。

3、下列哪项不属于划拨土地使用权拍卖的限制条件？

A、必须符合土地利用总体规划

B、竞得人必须具有特定的开发资质

C、土地用途不得擅自改变

D、拍卖底价不得低于市场评估价

【答案】B

【解析】正确答案是B。划拨土地拍卖的限制条件主要源于法律法规对土地本身的约束，如符合规划（A）、用途管制（C）以及国有资产处置的定价要求（D）。而竞买人的开发资质（B）通常是具体项目招标或土地出让公告中的特定要求，并非所有划拨土地拍卖的普遍性法定限制条件。知识点：划拨土地拍卖的法定限制与项目特定要求的区别。易错点：将特定项目的附加要求与普遍适用的法律限制条件相混淆。

4、划拨土地使用权拍卖的审批程序中，首要环节是？

A、发布拍卖公告

B、竞买人资格审查

C、土地权属核查及申请

D、确定拍卖底价

【答案】C

【解析】正确答案是C。任何土地处置行为的起点都是明确土地的权属状况。对于划拨土地，必须先由原使用者或相关方向土地管理部门提出处置申请，并由管理部门对土地的权属、来源、他项权利等进行全面核查，确认其处置的合法性和可行性。A、B、D都是后续流程中的环节。知识点：土地处置审批程序的逻辑起点。易错点：容易将程序中较为显眼的环节（如发布公告）误认为是首要环节。

5、关于划拨土地拍卖后补缴的土地出让金，其性质是？

A、对原土地使用者的补偿

B、国家土地所有权的经济实现

C、拍卖佣金的一部分

D、土地增值收益的全部

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地出让金是土地使用者因获得一定年限的国有土地使用权而向国家支付的费用，是国家作为土地所有者实现其经济权益的形式。划拨土地原本是无偿取得的，通过拍卖转为出让，补缴出让金是补足这一经济对价。选项A是补偿性质，与出让金性质不同；C是支付给拍卖机构的服务费；D土地增值收益在补缴出让金后可能仍有部分，需按规定分配。知识点：土地出让金的本质。易错点：容易将出让金与补偿款、增值收益等概念混淆。

6、某工业划拨土地欲通过拍卖方式转为商业用途，其审批程序中必须包含的步骤是？

A、直接进行拍卖

B、先由规划部门出具规划条件变更意见

C、只需土地管理部门同意

D、由原使用者自行决定用途变更

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地用途的变更，尤其是从工业到商业的重大调整，必须首先符合城市规划和土地利用总体规划。因此，必须由城乡规划主管部门先行审核，并出具同意变更用途的规划条件或意见，这是土地管理部门后续审批的前提。A、C、D都忽略了规划前置这一关键法定程序。知识点：土地用途变更的规划前置审批原则。易错点：低估规划部门在土地管理中的核心作用，认为土地管理部门可以独立审批所有事项。

7、在划拨土地使用权拍卖的审批中，哪个机构的意见对审批结果具有决定性影响？

A、地方税务部门

B、土地所在地的市、县人民政府

C、环境保护部门

D、工商行政管理部门

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》，市、县人民政府是批准划拨土地使用权转让、出租、抵押的法定主体。虽然税务（A）、环保（C）等部门会出具相关意见或作为前