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租赁房屋转租纠纷处理

引言

随着城市人口流动加剧与住房租赁市场的持续活跃，房屋转租行为在日常生活中愈发常见。无论是因工作调动、临时居住需求变化，还是出于经济收益考量，承租人将承租房屋再次转租的情况屡见不鲜。然而，转租行为涉及出租人、原承租人（转租人）、次承租人三方主体，法律关系复杂，稍有不慎便可能引发纠纷。从实践来看，转租纠纷常表现为“房东突然收房”“次承租人被赶出门”“租金支付无着落”等具体矛盾，不仅影响当事人的财产权益，更可能破坏租赁市场的信任基础。因此，系统梳理转租纠纷的法律依据、常见类型及处理方法，对维护各方合法权益、促进租赁市场健康发展具有重要现实意义。

一、转租行为的法律基础与效力认定

处理转租纠纷的首要前提是明确转租行为的法律边界与效力规则。我国民事法律对转租行为的规范经历了从《合同法》到《民法典》的延续与完善，核心在于平衡“意思自治”与“物权保护”的关系，既尊重承租人对房屋的合理使用权利，又保障出租人对房屋的最终支配权。

（一）法律对转租行为的基本规定

《民法典》第716条明确：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这一条款确立了转租行为的核心规则——转租需以出租人同意为前提。若原租赁合同中已明确约定“允许转租”或“禁止转租”，则优先适用合同约定；若合同未约定，承租人需主动取得出租人的书面同意方可转租。

此外，《民法典》第718条补充规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”这一规则旨在防止出租人“事后反悔”，避免次承租人因长期未获异议而产生的信赖利益受损。例如，若出租人明知承租人转租长达8个月却未反对，后续再以“未经同意”为由主张解除合同，将难以得到法律支持。

（二）转租合同的效力认定标准

转租合同的效力是纠纷处理的关键争议点，需结合“是否经出租人同意”“转租期限是否超原租期”等因素综合判断：

经出租人同意的转租：此时转租合同合法有效，三方权利义务清晰。原租赁合同与转租合同形成“嵌套关系”，次承租人需向原承租人支付租金，原承租人仍需按原合同向出租人履行义务；若次承租人违约（如拖欠租金），原承租人需先向出租人承担责任，再向次承租人追偿。

未经出租人同意的转租：根据《民法典》第716条，出租人可解除与原承租人的租赁合同。若出租人行使解除权，转租合同将因“基础法律关系灭失”而无法继续履行，次承租人需腾退房屋，只能向原承租人主张违约责任（如要求退还已付租金、赔偿装修损失等）。

超原租期的转租：《民法典》第717条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”例如，原租赁合同剩余租期为1年，若原承租人转租2年，超出1年的部分对出租人无约束力；若1年后出租人不愿继续出租，次承租人需腾退，只能要求原承租人赔偿超期部分的损失。

二、转租纠纷的常见类型与争议焦点

基于实践案例，转租纠纷主要围绕“转租效力”“责任承担”“权益保障”三大核心展开，具体可分为以下四类：

（一）未经出租人同意的转租纠纷

这是最常见的转租纠纷类型，多因原承租人抱有“出租人不会发现”或“事后能协商”的侥幸心理。例如，小王承租了张女士的房屋，未告知张女士便将房屋转租给小李。3个月后张女士发现转租事实，要求小李立即搬离。此时小李可能面临“无房可住”且“租金难退”的困境：若张女士解除与小王的合同，小李与小王的转租合同失去基础，小李需腾退；若小王已收取小李半年租金但未退，小李只能起诉小王要求返还。

此类纠纷的争议焦点在于“出租人是否明知转租”“是否在6个月异议期内提出反对”。若出租人明知转租却长期未反对（超过6个月），则可能被认定为“默认同意”，转租合同有效；反之，若出租人及时提出异议并解除原合同，次承租人只能向原承租人追责。

（二）超原租期转租引发的纠纷

超期转租纠纷常发生在原租赁合同即将到期时。例如，原承租人小赵与房东签订了3年租赁合同，第2年末小赵将房屋转租给小钱，约定租期2年（覆盖原合同剩余1年+额外1年）。若原合同到期后房东不愿续租，小钱需在1年后腾退，但小钱已为房屋装修花费2万元，此时小钱可要求小赵赔偿装修损失及超期租金的差额。

争议焦点在于“超期部分的效力”及“损失的责任归属”。根据《民法典》第717条，超期部分对出租人无约束力，但转租合同中超出原租期的约定在原承租人与次承租人之间仍有效，原承租人需对次承租人承担违约责任。

（三）次承租人权益受损的复合型纠纷

此类纠纷往往涉及多个环节的违约，例如：原承租人未向出租人支付租金，导致出租人断水