旅游资源资产评估.pptxVIP

旅游资源资产评估

演讲人：

日期:

目录

CATALOGUE

评估基础概念

评估基础概念

核心评估方法

主要标的物类型

价值影响因素

评估实施流程

应用与价值提升

01

评估基础概念

系列要素评价

计算单位面积内核心景观数量（如西湖十景分布密度）及最大承载量（如故宫每日限流6万人），采用空间叠加分析法。

资源密度与容量

通过专家德尔菲法评定资源的独特性（如黄山四绝）和多功能性（如武夷山兼具观光、研学、康养功能）。

特色与功能价值

评估资源集群效应（如西安兵马俑+华清池+古城墙线路协同度）及互补性（如海滨城市沙滩+海鲜餐饮组合）。

地域组合分析

开发条件评价

区位与客源市场

运用GIS技术分析3小时交通圈覆盖人口（如上海迪士尼辐射长三角2.2亿人），结合OTA平台数据预测客源结构。

经济环境适配度

评估地质稳定性（如川藏铁路沿线景区开发的地质灾害风险评估）与基础设施配套成熟度。

考察地区GDP与旅游投资强度的匹配性（如海南自贸港政策对高端酒店业的拉动效应）。

建设施工条件

经济效益指标

建立居民满意度指数（如平遥古城原住民搬迁补偿满意度调查）与文化传承度评估（如侗族大歌表演的原真性保持）。

社会文化影响

环境承载力阈值

通过LAC（可接受改变限度）模型确定开发强度边界，如青海湖环湖公路建设的生态红线划定。

采用TSA（旅游卫星账户）测算直接收入（门票）、间接收入（周边商业）及诱发收入（农产品销售），如乌镇年综合旅游收入破百亿的效益分解。

效益评价标准

02

核心评估方法

收益现值法应用

预期收益折现分析

通过预测旅游资源未来产生的现金流（如门票收入、周边消费等），采用合理折现率计算资产现值，需综合考虑季节性波动、客流量变化及政策影响等因素。

03

02

01

特许经营权估值

针对景区特许经营项目（如索道、酒店），基于合同约定的收益分成模式，量化特许期内的收益贡献并折现，需评估合作方信用风险及市场竞争力。

无形资产收益剥离

对品牌价值、文化IP等无形资产的收益能力单独建模，结合行业标杆数据测算其贡献比例，避免与有形资产收益重复计算。

重置成本法实施

复原成本测算

根据旅游资源现有设施（如步道、游客中心）的材质、工艺及工程量，按现行市场价格估算完全复原所需成本，需扣除物理折旧与功能性贬值。

替代方案成本对比

若资源具有不可复制性（如自然遗产），需参照同类人工景区的建设标准（如仿古建筑群）估算替代成本，并附加稀缺性溢价系数。

维护成本资本化

将历史维护投入（如植被修复、古迹修缮）按复利折算为当前等效投资额，反映资产持续运营的真实成本基础。

选取同类型旅游资源（如海滨度假区与山地景区）的交易案例，调整区位、规模、客源结构等差异因素，确保参照系具备统计学意义。

可比案例筛选

通过专家打分法或回归分析，量化特殊属性（如5A评级、交通便利性）对交易价格的影响权重，建立动态调整模型。

溢价/折价因子量化

利用经营权转让、股权交易等间接市场信息，结合收益法交叉验证，弥补公开交易样本不足的缺陷。

非公开交易数据补全

市场比较法实践

03

主要标的物类型

自然景观资源估值

生态价值量化

通过生物多样性指数、植被覆盖率、水资源质量等指标，评估自然景观的生态服务功能，包括碳汇能力、水土保持效益等。

02

04

03

01

开发潜力分析

综合考虑地形条件、环境承载力、交通可达性等因素，测算自然景观的可开发强度及后续经济效益。

美学价值评估

基于景观独特性、视觉吸引力、季节性变化特征等要素，结合游客满意度调查数据，构建美学价值评价模型。

替代成本法应用

通过模拟人工重建同类景观所需成本（如植被修复、水体治理等），反推自然景观的潜在市场价值。

文化遗产价值测算

对传统工艺、民俗活动等无形文化遗产，采用机会成本法计算其传承保护所需的最低经济保障。

非物质价值补偿

统计遗产地游客量、停留时长、二次消费比例等指标，建立文化遗产资源与旅游收入的关联模型。

旅游转化率分析

通过研究遗产地的教育功能、学术研究引用率、媒体曝光量等数据，评估其文化影响力与社会认同度。

文化传播价值测算

根据文化遗产的保存完整度、技艺传承难度、同类遗存数量等维度，量化其不可再生性和稀缺程度。

历史稀缺性评估

基于设施年均客流量、收费标准、运营成本等数据，预测未来收益现金流并折现评估现值。

收益现值法应用

针对设施老化、技术落后等问题，引入成新率系数调整估值，同时考虑改造升级的边际效益。

功能性贬值修正

01

02

03

04

根据酒店、游客中心、步道等设施的建筑面积、材料等级、设备配置，计算当前市场条件下的重建费用。

硬件设施重置成本

分析设施与核心景区的距离、交通便捷度、周边配套等因素，量化区位优势带来的附加价值。

区位溢价评估

旅游服务设施估价

04

价值影响因素

资源稀缺性与独特性

评估