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离婚后房产归属解析

一、离婚房产归属的核心原则与基础概念

婚姻关系的解除往往伴随着财产分割的复杂问题，而房产作为家庭资产中价值最高、关联性最强的财产，其归属认定不仅关系到当事人的居住权益，更可能引发长期纠纷。要理清离婚后房产归属的规则，首先需要理解我国婚姻财产制度的基本框架及房产归属的核心判断标准。

（一）夫妻财产制度的基本框架

我国婚姻财产制度以“法定共同财产制”为原则，以“约定财产制”为补充。根据《民法典》第1062条、1063条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、生产经营收益等财产，一般属于夫妻共同财产；而一方的婚前财产、因人身损害获得的赔偿等则属于个人财产。若夫妻双方通过书面协议约定婚姻关系存续期间所得财产及婚前财产的归属（如“各自所有”“共同所有”或“部分各自所有、部分共同所有”），则约定优先于法定规则适用。这一制度框架为房产归属的判断提供了底层逻辑——首先需明确房产的取得时间、出资来源、登记情况，再结合是否存在财产约定综合认定。

（二）房产归属的关键时间节点

时间节点是判断房产性质的重要标尺。若房产在婚前取得（以购房合同签订时间或产权登记时间为准），通常会被认定为婚前个人财产，但需结合出资情况进一步分析；若在婚后取得，则可能被推定为共同财产，除非有证据证明属于个人财产或双方有特别约定。例如，婚前一方签订购房合同并支付全款，即使婚后才办理产权登记，仍应认定为婚前个人财产；而婚后夫妻双方共同支付首付并还贷，即使产权仅登记在一方名下，仍属于共同财产。需注意的是，婚前个人房产在婚后产生的自然增值（如房价上涨）仍归个人所有，但通过经营管理产生的收益（如出租租金）则可能被认定为共同财产。

二、常见购房情形下的房产归属认定

现实中，购房场景千差万别，结合出资主体、时间、登记情况等因素，可将常见情形归纳为婚前购房与婚后购房两大类，每类又包含若干典型子场景，需逐一分析。

（一）婚前购房的三种典型场景

婚前全款购房且登记在出资方名下

这种情形下，房产通常被认定为出资方的婚前个人财产。例如，张某在婚前以个人存款购买一套住房并登记在自己名下，即使婚后与配偶李某共同居住，离婚时李某一般无权要求分割该房产。但需注意，如果双方在婚前签订协议约定该房产为共同财产，或婚后通过加名等方式变更产权登记，则可能改变其性质。

婚前首付婚后共同还贷

这是实务中最常见的争议场景。根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第78条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；协议不成的，法院可判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记一方对另一方进行补偿。例如，王某婚前支付30%首付购买房产，婚后与妻子陈某用共同收入还贷，离婚时若双方无法协商，法院通常会将房产判归王某，但需向陈某补偿婚后还贷本金及对应增值部分（增值部分可通过“婚后还贷本息/总购房成本×离婚时房产价值”计算）。

婚前双方共同出资购房

若双方在婚前共同出资购房（无论登记在一方或双方名下），需结合出资比例、购房目的等综合认定。若登记在双方名下，一般视为共同共有；若登记在一方名下，另一方需提供出资证据（如转账记录、聊天记录）证明共同购房的合意，否则可能被认定为对登记方的赠与。例如，李某与女友婚前共同出资购房但仅登记在李某名下，分手后女友若能证明出资是基于结婚目的的共同购房，则可主张按出资比例分割；若无法证明，则可能被认定为对李某的赠与，难以主张权益。

（二）婚后购房的一般规则与特殊情形

婚后共同出资购房

婚后夫妻双方用共同财产（如工资、经营收益）购买房产，无论登记在一方还是双方名下，原则上均属于夫妻共同财产。若登记在未成年子女名下，需结合购房时的真实意思表示判断：若为赠与子女，则视为子女财产；若为规避债务或其他目的，则仍可能被认定为夫妻共同财产。

婚后一方父母全额出资购房

根据《民法典》婚姻家庭编解释（一）第29条，婚后父母全额出资为子女购房，若产权登记在出资人子女名下，视为对自己子女一方的赠与，属于个人财产；若登记在双方或配偶名下，则视为对夫妻双方的赠与，属于共同财产。例如，赵某婚后由其父母出资全款购买房产并登记在赵某名下，离婚时配偶钱某无权分割；若房产登记在钱某名下，则可能被认定为对双方的赠与，钱某可主张分割。

婚后双方父母共同出资购房

若双方父母婚后共同出资购房（无论是全额还是部分出资），产权登记在一方或双方名下，通常按照各自父母的出资比例按份共有，除非有证据证明是对双方的赠与。例如，孙某与妻子婚后购房，孙某父母出资60万，妻子父母出资40万，房产登记在孙某名下，离婚时双方可按6:4的比例分割