商品房司法解释第三条详解.docxVIP

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定了商品房销售广告和宣传资料的法律效力，其核心在于明确开发商宣传内容是否构成合同义务。以下是对该条款的详细解析：

一、法律条文原文

第三条

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

二、条款核心解读

1.法律性质认定：要约邀请vs.要约

要约邀请：

一般性宣传（如“环境优美”“交通便利”）属于要约邀请，不直接构成合同义务，开发商无需因未完全实现而担责。

视为要约：

若宣传内容?同时满足以下条件，则视为合同内容：

范围限定：针对开发规划范围内的房屋及配套设施（如小区内绿化、车位、学校等）；

具体明确：说明和允诺内容具体、可量化（如“配备2000㎡中央泳池”“直通地铁5号线出口”）；

重大影响：对购房者决定签约或价格确定有直接影响（如购房者因承诺的学区房签约）。

2.法律后果

纳入合同义务：符合条件的宣传内容即使未写入合同，仍视为合同条款。

违约责任：开发商未履行时，购房者可主张违约金、损失赔偿、解除合同等（需根据违约程度判断）。

三、实务适用要点

1.典型案例场景

规划内设施未兑现：

例：宣传“小区内配建双语幼儿园”，交房后改为商业用房。购房者可要求赔偿或整改。

虚假配套设施描述：

例：承诺“地铁站距小区500米”，实际距离超1.5公里。若影响购房决策，开发商需担责。

模糊宣传的法律风险：

例：宣称“豪华精装修”，但未明确材料品牌，通常视为要约邀请，不构成违约。

2.举证关键

宣传材料留存：购房者需保存广告页、宣传视频、沙盘照片等证据。

因果关系证明：证明宣传内容直接影响购房决策（如聊天记录、签约时间与宣传节点关联）。

损失计算依据：如房价差额、另行购房的额外成本等。

3.与其他法律的衔接

《民法典》第473条：要约邀请的定义与本条款一致。

《消费者权益保护法》第20条：禁止虚假宣传，补充了商品房销售中的消费者保护。

《广告法》第28条：虚假广告的认定标准，与本条形成责任竞合。

四、开发商风险防范建议

宣传内容审慎表述：避免对规划内设施作具体承诺，或注明“以实际交付/政府审批为准”。

重要信息写入合同：关键配套（如学校、会所）应明确写入合同附件。

及时履行告知义务：规划变更时，提前书面通知购房者并协商解决方案。

五、争议解决路径

协商调解：通过住建部门、消协等第三方调解。

诉讼/仲裁：依合同约定管辖，主张违约责任或撤销合同（重大欺诈时可适用《民法典》第148条）。

六、总结

第三条通过严格限定宣传内容转化为合同义务的条件，平衡了购房者权益保护与开发商经营自由。购房者需注重证据保留，开发商则应规范宣传行为，避免因“过度承诺”引发纠纷。在商品房交易中，明确双方权利义务是减少争议的关键。