民法典关于房屋租赁续约合同的规定.docxVIP

中国《民法典》关于房屋租赁续约合同的规定主要集中在?第三编（合同）第二分编（典型合同）第十四章“租赁合同”（第703-734条），以下是关于租赁合同续约的核心条款及实务要点：

一、租赁合同续约的法律规则

租赁期限与续约（第705、734条）

最长租赁期限：租赁合同期限不得超过?20年，超过部分无效；期满可续订，但续订后总期限仍不得超过20年。

自动续约（不定期租赁）：

租赁期满后，若承租人继续使用房屋且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，转为?不定期租赁（双方可随时解除，但需提前通知）。

优先承租权（新增第734条）：

租赁期满后，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下享有?优先承租权（需在合理期限内提出主张）。

续约方式（第707、709条）

书面形式：租赁期限?6个月以上的合同应采用书面形式；未采用书面形式且对租赁期限有争议的，视为不定期租赁。

续约协商：双方可协商一致后签订书面续约协议，明确租金、期限、权利义务等变更内容。

二、续约中的关键权利义务

租金调整（第722条）

租赁期间或续约时，租金调整需?双方协商一致。若合同未约定租金涨幅，出租人不得单方提高租金。

例外：若地方性法规对租金涨幅有限制（如部分城市租金指导价），需遵守当地规定。

押金处理（第711、713条）

续约时，原押金可协商是否转为新合同押金，或重新收取。

合同终止后，出租人应在扣除合理费用（如房屋损坏赔偿）后返还押金。

房屋维修义务（第712、713条）

出租人应履行房屋维修义务（除非合同约定由承租人承担）。

若因承租人过错导致房屋损坏，维修费用由承租人承担。

三、续约争议处理

优先承租权的保障

若出租人未通知原承租人即另行出租，原承租人可主张赔偿损失或要求确认新租赁合同无效（需符合“同等条件”且及时主张）。

“同等条件”：包括租金、支付方式、租期等核心条款与原承租人一致。

不定期租赁的解除（第730条）

不定期租赁中，双方可随时解除合同，但需在?合理期限前通知（通常为15-30日，具体可协商或参照交易习惯）。

违约责任（第577条）

若一方无正当理由拒绝续约或违反续约协议，另一方有权要求赔偿损失（如另行租赁的差价、中介费等）。

四、实务建议

续约程序

建议签订书面续约协议，明确租金、期限、押金、维修责任等条款。

若原合同有续约自动生效条款（如“到期后自动续期1年”），需确保内容合法。

租金调整争议

出租人拟涨租的，应提前与承租人协商，并提供合理依据（如市场价变动）。

承租人可要求出租人提供周边同类房屋租金参考，或通过第三方评估确定合理租金。

优先承租权的行使

承租人应在租赁期满前主动询问出租人是否继续出租，并保留沟通证据（如微信、邮件）。

若出租人拒绝续约，承租人可主张优先承租权或要求赔偿（需证明符合“同等条件”）。

风险防范

出租人：在续约前检查房屋状况，明确维修责任。

承租人：保留租金支付凭证、房屋交接记录等证据，避免押金纠纷。

法律依据

《民法典》第三编第十四章“租赁合同”（第703-734条）

核心条款：第705条（租赁期限）、第707条（书面形式）、第722条（租金调整）、第730条（不定期租赁解除）、第734条（优先承租权）。

附：常见问题

Q1：房东不续约也不说明理由，是否违法？

若原合同未约定续约权，房东有权到期不续约；但若房东继续出租且未保障优先承租权，则可能需赔偿承租人损失。

Q2：续约时房东大幅涨租怎么办？

若无合同约定或地方限价政策，承租人可协商或解除合同；若房东行为显失公平，可主张调整租金。

Q3：自动续约后如何终止合同？

不定期租赁中，任何一方均可提前通知解除合同（通常需提前15-30日）。

如需处理具体纠纷，建议咨询律师或通过街道调解、诉讼等途径解决。