2025年全国土地估价师考试（土地估价理论与方法）历年参考题库含答案详解.docxVIP

2025年全国土地估价师考试（土地估价理论与方法）历年参考题库含答案详解

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、在土地估价中，下列哪项不属于收益还原法的基本假设？

A．未来收益可预测且相对稳定

B．土地使用权年限无限

C．市场参与者行为理性

D．还原率能够合理确定

2、采用市场比较法评估土地价格时，下列哪项不属于交易情况修正的内容？

A．关联交易导致价格偏高

B．买方急于购地导致成交价上扬

C．土地容积率差异

D．卖方资金紧张低价出售

3、在成本逼近法中，土地取得费的构成通常不包括下列哪项？

A．耕地占用税

B．土地补偿费

C．土地增值收益

D．青苗补偿费

4、下列关于基准地价系数修正法的表述，正确的是？

A．适用于所有用途土地的精确评估

B．无需进行期日修正

C．依据基准地价并结合因素修正得出估价结果

D．不考虑土地使用年限

5、在土地估价中，下列哪项最适合作为还原率的确定方法？

A．采用银行活期存款利率

B．参考同类土地投资收益率

C．依据开发商期望利润率

D．使用全国GDP增长率

6、下列哪种土地估价方法最适用于已开发完成的商业用地？

A．成本逼近法

B．剩余法

C．市场比较法

D．路线价法

7、土地估价中“最有效使用原则”强调的是？

A．当前实际用途

B．法律允许且经济可行的最佳用途

C．规划用途即可

D．产权人主观意愿

8、下列哪项属于土地估价中的个别因素？

A．城市经济发展水平

B．区域交通条件

C．宗地临街深度

D．国家土地政策

9、在剩余法评估中，开发完成后房地产总价值通常采用哪种方法确定？

A．成本法

B．收益法

C．市场比较法

D．路线价法

10、下列关于路线价法的表述，错误的是？

A．适用于城市商业街道两侧土地评估

B．需设定标准深度作为比较基准

C．仅适用于住宅用地

D．依据临街单价及深度指数计算地价

11、在土地估价中，采用收益还原法评估土地价格时，若土地年纯收益为18万元，土地还原率为6%，且土地收益年限为无限期，则该宗地的评估价值为多少万元？

A.200

B.250

C.300

D.350

12、在市场比较法中，对可比实例进行交易情况修正时，若某可比实例成交价格高于正常市场价格5%，则其交易情况修正系数应为多少？

A.105/100

B.100/105

C.95/100

D.100/95

13、下列哪项不属于成本逼近法中土地取得费的构成内容？

A.土地补偿费

B.安置补助费

C.土地使用权出让金

D.青苗补偿费

14、某宗地剩余使用年限为40年，其所在区域同类土地的还原率为5%，若采用有限年期收益法评估，则其年期修正系数最接近下列哪个数值？

A.17.16

B.18.40

C.19.79

D.20.00

15、在基准地价修正法中，下列哪项属于区域因素修正的内容？

A.容积率修正

B.交通便捷度

C.建筑结构

D.土地使用权年限

16、某城市住宅用地基准地价为每平方米5000元，容积率修正系数为1.2，土地使用年限修正系数为0.95，则该宗地的修正后地价为每平方米多少元？

A.5430

B.5700

C.6000

D.5130

17、下列哪种方法适用于新开发完成的工业用地估价？

A.收益还原法

B.假设开发法

C.成本逼近法

D.市场比较法

18、在土地估价报告中，估价期日的确定主要影响下列哪项内容？

A.估价方法选择

B.估价结果的时点价值

C.估价机构资质

D.估价目的

19、某宗商业用地土地还原率为7%，建筑物还原率为8%，综合还原率为7.4%，则该宗地的房地价值中土地所占比重约为多少？

A.40%

B.50%

C.60%

D.70%

20、在市场比较法中，若可比实例的交易日期与估价期日相差较远，应进行何种修正？

A.区位状况修正

B.交易情况修正

C.交易日期修正

D.实物状况修正

21、在运用收益还原法评估土地价格时，下列哪项不属于土地纯收益的构成要素？

A．房地产租赁收入

B．土地使用权出让金

C．年总费用扣除后的净收益

D．土地年租金收入

22、在市场比较法中，对可比实例进行交易情况修正时，若可比实例为非正常交易，应如何处理？

A．直接剔除该实例

B．调整至正常交易价格水平

C．保留原价并增加权重

D．仅作为参考不参与计算

23、下列哪种土地估价方法适用于有持续收益的商业用地评估？

A．成本逼近法

B．剩余法

C．收益还原法

D．路线价法

24、在土地估价中，基准地价系数修正法属于哪种评估方法的衍生形式？

A．市场