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2025年综合类-中级房地产经济-第八章房地产估计历年真题摘选带答案(5卷)

2025年综合类-中级房地产经济-第八章房地产估计历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】市场比较法中，选取可比案例的关键步骤不包括以下哪项？

【选项】A.同区域、同类型、同时间段

B.区位条件与待估对象差异不超过15%

C.交易价格包含政府税费但未考虑折旧

D.需调整交易中的特殊因素影响

【参考答案】C

【详细解析】市场比较法要求可比案例需满足同区域、同类型、同时间段（选项A），并控制区位条件差异（选项B）。选项C错误，因市场比较法调整的是交易价格中的特殊因素（如期房与现房差价），而政府税费通常已包含在成交价中，无需额外调整。选项D正确，需对特殊因素（如临时产权）进行调整。

【题干2】收益法估价的净收益计算中，若某商业物业未来5年预期净收益分别为80万、85万、90万、95万、100万（单位：万元），且从第6年起每年增长4%，则首年净收益应取多少？

【选项】A.80万

B.85万

C.90万

D.100万

【参考答案】B

【详细解析】收益法采用“有限期+无限期”模型时，首年净收益取实际可验证的第一个年份数据（第1年85万）。若直接取未来5年中位数（选项C）或最高值（选项D）均不符合实际收益递增规律，而选项A为第1年数值但未考虑后续增长，故正确答案为B。

【题干3】成本法中，土地取得成本占比若超过70%，通常表明哪种情况？

【选项】A.土地市场溢价显著高于建筑成本

B.建筑成本构成不合理

C.评估对象为工业用地

D.评估报告存在重大疏漏

【参考答案】D

【详细解析】根据《房地产评估规范》，土地成本占比超过70%需核查原因（如误将建筑成本计入土地）。工业用地（选项C）因土地占比普遍较高（可达60%-80%）不在此列，而选项A和B均属正常市场现象。选项D为唯一符合规范要求的警示情形。

【题干4】路线价法中，相邻道路交叉口对地价的影响系数通常为多少？

【选项】A.0.2-0.3

B.0.4-0.5

C.0.6-0.7

D.0.8-0.9

【参考答案】B

【详细解析】路线价法中，交叉口系数取值依据道路等级：主干道交叉口系数为0.4-0.5，次干道为0.2-0.3。选项A适用于支路，选项C为高速公路出口系数，选项D为机场周边系数，均与常规路线价法矛盾。

【题干5】最高最佳使用原则要求评估对象需满足以下哪项核心条件？

【选项】A.法律上允许且经济上可行

B.当前使用状态最优

C.需考虑未来规划调整

D.仅适用于住宅用地

【参考答案】A

【详细解析】最高最佳使用原则强调“法律上允许且经济上可行”（选项A），而非当前状态（选项B）。选项C属于动态评估范畴，选项D限定用地类型违反原则普适性。例如，某商业用地原为住宅用途，若规划变更后商业用途更优，仍需以合法规划为准。

【题干6】某评估项目需测算未来3年租金收益，若采用净收益资本化率8%，且第3年租金为120万（单位：万元），则第3年折现值计算公式为？

【选项】A.120/(1+8%)^2

B.120/(1+8%)^3

C.120/(1+8%)^2×(1+8%)

D.120/(1+8%)^3×(1+8%)

【参考答案】B

【详细解析】折现公式为Dt=Pt/(1+r)^t，t为收益年份。第3年收益需折现3次（选项B）。选项A错误因少折现1年，选项C为第3年收益的终值计算，选项D包含再投资假设不符合题意。

【题干7】在假设开发法中，若待估土地规划为商业用途，但实际开发成本比规划用途高30%，此时应如何调整？

【选项】A.直接采用规划用途开发成本

B.按实际开发成本计算土地价值

C.重新论证最高最佳用途

D.调整土地面积补偿成本

【参考答案】C

【详细解析】假设开发法要求以最高最佳用途（选项C）为基础，若实际开发成本显著偏离（如超30%），需重新确认用途合理性。选项A违反最佳使用原则，选项B可能导致虚增成本，选项D属次要调整。

【题干8】某宗土地2010年评估值为200万（单位：万元），2020年因市场波动导致价值下降25%，则2020年评估值应为多少？

【选项】A.150万

B.160万

C.175万

D.180万

【参考答案】A

【详细解析】价值变动计算为200万×(1-25%)=150万。选项B为200万×(1-20%)，选项C为200万×0.875（未明确基准），选项D为200万×0.9，均不符合25%降幅要求。

【题干9】评估某宗工业用