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03十二月2025新悦·田园牧歌XX11XX02阶段性营销推广方案

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住宅市场——风萧萧兮易水寒纵观滨州市当下住宅市场，有以下几大特点：1、群雄逐鹿，华滨置业、滨化置业、中博地产等较知名开发商各占一方，无论从品牌优势、先下活动等多方面对市场展开攻势；2、住宅市场屯量较大，且准备放量的楼盘逐步增加（预计2013年已存和放量达，市场供需失衡，直接导致选择点与选择面的全面飙升；3、团购房的集中出现或信息的大面积暴露直接导致市场呈现观望状态，市场秩序出现混乱——隆福·怡清园团购、金色年华着手团购与特价房的大量预投、福临家园的团购准备、西区附近新项目的团购计划、四季春天的团购计划……预计中金等开发商因为资金压力也会做类似团购计划；4、销售优惠力度全面加大，常规营销手段已无法打动市场，中金徒增5%的优惠和周周的线下活动便是应对当下市场的例证。

以上的现状证明——面临四方竞争威胁，八方观望现状，我们拖不起，也不能拖，加快去化速度，就要“不择手段”！

商业市场——路漫漫其修远兮从东区到西区再到未来的新城区，滨州的商业变迁，是伴随着“老死新生”的节奏，即新型商业将全面替代老式商业，当滨州第二次商业革命发生于西区时，传统的商业格局并未彻底发生更变，所具备的仅仅是品牌的升级，关于购物体验、商业理念等并没有发生根本性变化，但从另外的侧面也可看出，滨州的消费能力偏高，但消费群体规模相对有限。纵观滨州市，商业地产尚未形成较大竞争集群，故本项目尚处于机遇期，但仍不可过分乐观，从中百商场的“伪现代商业”的失败案例可以看到，市场对商业地产的信心遭到一定的打击。（中百商场的经营状态每况愈下）商业地产超常规的“利益性”轰炸式推广于当下并未存在，故本项目快速入市是符合市场条件的，但需要强大的整合能力和团队方可完成相关工作，这是住宅市场完全无法比拟的！！！

发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、商业街出现由街铺、商业街向集中商业发展，银座商业广场出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入滨州的商业正从结构调整期向稳步发展期过渡销售不单纯一实现收益为最终手段，持有出租为主

这在另一个层面上讲就是——如果没有做好替代西区商圈的准备，就无法真正崭露头角，创造新的商业传奇！

革命尚未成功，同志仍需努力面对第一次涉足地产行业的本公司，操作如此大体量的商业综合体，是具备现实制约条件的，但于当下，缺少条件，我们创造条件也要上了！没有釜底抽薪的魄力和职业化的操盘团队，这一切都将化为空谈！从以往的众多案例可以看到：商业地产——一朝火，期期都火；一朝灭，翻身都难！

关于以往的价值体系五大中心休闲新中心人居新中心生活新中心运动新中心商业新中心这样的中心系罗列，无法真正展现出项目的核心价值点，更确切地说，就是无法真正展示出项目的灵魂与核心细节卖点所以是该作出相应调整了

中心地段价值体系新城区，未来城市中心，新悦·田园牧歌，新城区中心——中心区域价值新城区，滨州最为高尚的住区领地——中心住区价值（CLD）五星级酒店、甲级写字楼高端商圈，高校经济商圈，本项目高端综合体商圈三大商圈辉映成章——中心商业价值（CBD）毗邻政府规划万亩生态健身公园，你的近享私家后花园——中心生态价值（EBD）滨州第一小学、滨州学院莅位周边——中心文化价值（CCD）

巅峰产品价值体系近8万㎡公园式高端购物中心——巅峰商业价值1万㎡中央休闲广场——巅峰休闲价值6栋顶级华宅一字排列，栋栋皆为城市楼王——巅峰设计价值千米无障碍视野，尽揽繁华万千——巅峰视野价值1万平方米华丽“巴比伦空中花园”——巅峰景观价值2米/秒定制级高速空调、彩色可视对讲、超声波车位引导——巅峰智能价值

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