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小产权房法律困境与出路：基于法理分析与实践探索

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

随着我国城市化进程的加速，大量人口涌入城市，城市住房需求急剧增长。然而，城市房价的持续攀升，远远超出了普通民众的承受能力，使得住房供需矛盾日益尖锐。在这一背景下，价格相对低廉的小产权房应运而生，并在全国范围内大量涌现。小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

小产权房的出现有其复杂的经济、社会和制度背景。从经济角度看，城市房价过高，使得许多中低收入群体无力购买商品房，而小产权房的低价格满足了他们的住房需求。从社会角度看，城市化进程中对住房的迫切需求，以及农村集体土地资源的利用冲动，共同推动了小产权房的发展。从制度角度看，我国城乡二元土地制度的存在，导致农村集体土地与国有土地在产权权能和流转限制上存在巨大差异，为小产权房的产生提供了制度空间。

近年来，小产权房的规模不断扩大，据不完全统计，全国小产权房的建筑面积已达到相当可观的规模，在一些大城市的城郊结合部，小产权房甚至占据了相当比例的住房市场份额。小产权房的存在，在一定程度上缓解了部分人群的住房压力，但也带来了一系列的法律问题和社会隐患。例如，小产权房的买卖缺乏法律保障，购房者的权益容易受到侵害；小产权房的建设往往缺乏规划和监管，存在质量安全隐患；小产权房的大量存在，也对国家的土地管理制度和房地产市场秩序造成了冲击。因此，深入研究小产权房的法律问题，寻求合理的解决路径，具有重要的现实意义。

1.1.2研究意义

从理论层面来看，小产权房问题涉及到土地所有权、使用权、房屋所有权等多个物权领域，以及合同法、土地管理法、城市房地产管理法等多部法律法规的适用。通过对小产权房法律问题的研究，可以进一步丰富和完善我国的物权法律制度和房地产法律体系，为解决类似的法律问题提供理论支持。同时，小产权房问题也涉及到城乡二元结构下的土地制度改革、住房保障制度建设等深层次的理论问题，对这些问题的研究有助于推动相关理论的发展和创新。

在实践中，小产权房的大量存在已经成为一个不容忽视的社会现实。由于缺乏明确的法律规范和有效的监管，小产权房引发的纠纷日益增多，如买卖纠纷、拆迁补偿纠纷等，这些纠纷不仅损害了当事人的合法权益，也影响了社会的和谐稳定。通过对小产权房法律问题的研究，明确小产权房的法律地位和相关当事人的权利义务，可以为解决小产权房纠纷提供法律依据，指导司法实践和行政监管工作。此外，研究小产权房的法律规制路径，还可以为政府制定相关政策提供参考，促进房地产市场的健康有序发展。

小产权房问题涉及到广大农民和购房者的切身利益，处理不当容易引发社会矛盾。合理解决小产权房的法律问题，保障农民的土地权益和购房者的合法权益，有助于维护社会公平正义，促进社会的和谐稳定。同时，通过对小产权房的规范和管理，使其纳入合法的住房供应体系，也有利于完善我国的住房保障制度，满足不同层次人群的住房需求，实现住有所居的目标。

1.2国内外研究现状

在国外，由于土地制度和住房保障体系与我国存在较大差异，小产权房并非一个普遍存在的问题。但一些国家在土地利用、住房建设和房地产市场监管方面的经验和研究成果，对我国解决小产权房问题仍具有一定的借鉴意义。例如，美国的土地私有制下，土地所有者对土地的开发利用具有较大的自主权，但同时也受到严格的规划和分区法规的限制。在住房保障方面，美国通过政府补贴、税收优惠等政策，鼓励开发商建设中低收入群体能够负担得起的住房。德国则注重住房租赁市场的发展，通过完善的租赁法规和监管机制，保障租赁双方的权益，使得租房成为许多人解决住房问题的重要方式。

国内学者对小产权房的研究主要集中在以下几个方面：一是小产权房的定义、分类和成因分析。大多数学者认为，小产权房是在农村集体土地上建设的，未取得国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋，根据建设土地的性质和建设主体的不同，可以分为不同的类型。小产权房的成因主要包括城乡二元土地制度的不合理、城市房价过高、住房保障体系不完善等。二是小产权房的法律性质和效力探讨。对于小产权房买卖合同的效力，学术界存在不同的观点，主要有无效说、有效说和部分有效说。三是小产权房的法律规制和解决路径研究。学者们提出了多种解决小产权房问题的建议，如完善土地制度、建立城乡统一的建设用地市场、对小产权房进行分类处理、补缴土地出让金和相关税费使其合法化等。

然而，目前国内的研究仍存在一些不足之处。一方面，对于小产权房的法律规制研究，缺乏系统性和可操作性，未能充分考虑到小产权房问题的复杂性和多样性，以及相关政策和法律的衔接问题。另一方面，在研究方法上，多侧重于理论分析，缺乏实证研究和案例分析，对小产权房在实际