葠窝水库温泉小镇项目可行性研究报告.docxVIP

魂窝水库温泉小镇地产工程

可行性研究报告

辽阳大辰置业制

7）海归与韩、日等外籍人士＞海归

出国多年，有长时间的工作经历，年龄在35以上，事业成功，是各主力发展区域中各行业的中高级管理层；

收入丰厚，年收入40万元以上，是富裕阶级的代表人物。多年的国外生活经验将使他们对本工程所倡导的生活观以及良好的社区环境、工程所树立的高端形象倍感认同；

追求健康、讲究品位。理性，却易被文化感与情趣打动。

＞外籍

辽阳温泉已吸引大量的韩国游客慕名前来。现沈阳韩国人数已超4万人，区域特有的温泉资源、政府规划所带来的未来潜力和工程生活环境营造为外籍人士置业奠定了信心；

二者共同特征是：高收入、高消费能力，区域来源主要集中在沈阳。

第三章规划设计方案及建设条件

一、规划设想.产品思路：高端生活气氛、圈定养生宅邸概念

.产品建议：纯粹低密度住宅区，多样化产品形式.产品形式：以独栋汤宅会所、定制汤宅会所、双拼汤宅、联排汤宅、迷你汤宅为主体，点缀局部产权酒店、商业配套

.产品属性：居住、养生、度假、休闲、旅游、商务、会议、拓展、投资.面积区间:

＞独栋汤宅会所：500—800平米＞定制汤宅会所：1000平米以上

＞双拼汤宅：220—400平米＞联排汤宅：150—200平米

＞迷你汤宅：120平米左右＞产权酒店：25—60平米

＞叠拼汤宅：150—250平米＞方案靓点：

覆窝水库风景区板块核心地段，占据优越地利，高尔夫球场咫尺之间，山水、果岭树立出工程高端品味的特性，纯粹化高端汤宅定位，定制化产品形式，真正迎合当代贵族鉴赏品味；

产品设计上酌情考虑后期投资运营的价值。

二、建设条件.雨水排放：明排

.污水排放；小区内建设污水处理站.供水：小区内自打井，智能水表预售方式

.供热：集中供热.供电：市政电网

.电信：市政管网.供气：小区内建设燃气调压站，智能燃气表预售方式

第四章开发建设进度安排计划开发时间：2012年9月份

工程开发周期：五年第五章投资估算与资金来源

工程

内容

地块

建筑形式

面积（面）

标准（元/而）

金额（亿元）

备注

土地成本

地价款及市政配套费

水库

800400

1.02

8.5万元/亩（1200亩）

合计

1.02

容积率

1

建筑成本

小巾政配套

水库

800400

200

1.6

小计

1.6

建安本钱

水库

独栋、双拼、联排

533600

3000（含100

酒店，100球

场及码头）

16

小高层

266800

2500（含100酒店，100球场及码头）

6.67

小计

800400

22.67

合计

24.27

财务费用

管理费

水库

0.15

小计

0.15

资金本钱（7%/年）

0.07

0.5亿元（两年回收）

合计

0.22

税费

营业税（5.5%）

3.3

按60.03亿元

合计

3.3

销售费

用

总销售额的3%

1.8

按60.03亿元

合计

1.8

工程总本钱总计

30.55

销售收入

工程销售额

水库

独栋、双拼、联排

533600

7000

37.35

小高层

266800

4000

10.67

小计

800400

48.02

工程总销额总计

800400

48.02

静态收

毛利润

17.47

益

毛利润率

36%

毛收益率

57%

第六章市场风险分析

一、风险分析：

.经济风险1）费用变化风险：费用预测变化如处在可控制的范围内不会出现工程亏损。强化工程各项费用管理及对工程的现金流量和利息支出控制。

2）销售进度风险：此指标对工程利息支出影响较大。如果销售情况不好，商品积压，资金本钱将会加大。所以，必须采取行之有效的营销策略，制定合理的工程营销方案。

3）配套环境风险：在工程正式营销前，应形成高尔夫和温泉环境，突显高端旅游地产特点，防止与普通养生别墅雷同。

.市场风险购买力风险：本工程定位于高端低密度住宅。高端产品的开发，将释放一定客群对高端产品的购买力。如何有效的吸纳这局部客群将是工程营销的重点所在。

户型风险：在规划设计中，应该尽可能的考虑到目标客群对户型要求所产生的问题。

.政策风险1）房地产政策风险：“国八条”的出台，已经为2011年楼市定调，限购调控仍将是主旋律，且将持续一段时间。随着政策的逐步消化、通胀的控制及信贷政策调整等因素的变化，市场将会存在走量的机会，但受国家经济转型的影响，短期内房价走势仍然存在较强的压力。

2）货币政策风险：十二五经济转型和通胀的控制及信贷政策调整等因素的变化，货币政策收紧的可能性逐渐加大，可能会使开发商资金本钱上升。

第七章结论

本工程综合评价：

1、通过财务分析，并认为假定的规划指标比现有的工程保守很多（按现有工程售价50%测算），能够实现，工程的风