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初级会计师经济法中房产税的计税依据

一、房产税计税依据的法律框架与基本概念

房产税计税依据是计算应纳税额的基础，直接决定纳税人税负水平。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及相关税收法规，房产税计税依据分为从价计征和从租计征两种方式。从价计征以房产余值为计税依据，适用于自用房产；从租计征以租金收入为计税依据，适用于出租房产。准确理解和把握计税依据的确定规则，是初级会计师掌握房产税核算的关键环节。

房产税计税依据的确定必须严格遵循法定原则。房产原值的确认需要依据会计准则和税法规定进行准确核算，任何虚增或虚减都会影响计税依据的真实性。对于改建、扩建的房产，其新增价值应当计入房产原值。纳税人在确定计税依据时，应当注意会计处理与税务处理的差异，按照税法规定进行调整。特别是在评估增值、资产重估等情形下，不能简单按照会计账面价值确定计税依据。

从价计征方式下，计税依据为房产余值，即房产原值一次减除10%至30%后的余值。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。这一规定考虑了房产使用过程中价值损耗的客观实际，体现了税收的合理性。房产原值包括房屋本身造价、附属设施设备价值、土地价款等构成要素。对于土地使用权计入固定资产核算的，其土地价值应当并入房产原值计征房产税。

从租计征方式下，计税依据为房产租金收入，包括货币收入和实物收入。租金收入应当按照租赁合同约定的金额确定，租赁期间约定免租期的，免租期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。对于租金收入明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定其计税租金。这一规定防止了纳税人通过降低租金逃避纳税义务的行为，维护了税收公平。

二、从价计征方式的具体规定与计算方法

从价计征是房产税最主要的征收方式，适用于企业自用房产、闲置房产等情形。计税依据的确定需要准确把握房产原值范围和扣除比例适用。房产原值包括房屋造价、安装费用、装修费用、土地价款等全部建造成本。对于购入的房产，原值包括购买价款、相关税费、达到预定可使用状态前的必要支出。企业自行建造的房产，原值包括工程物资成本、人工成本、资本化利息等全部建造成本。

房产原值的确认需要特别注意几个关键问题。附属设施设备价值应当计入房产原值，包括给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。这些设施是房产正常使用不可或缺的组成部分，其价值构成房产整体价值。对于更换的附属设施，新设施价值可以计入房产原值，同时扣减原设施价值。土地使用权价值是否计入房产原值，取决于企业会计处理方式。执行《企业会计准则》的企业，土地使用权通常作为无形资产核算，不计入房产原值；执行《小企业会计准则》的企业，土地使用权可能计入固定资产，此时应当并入房产原值。

扣除比例的适用需要关注地方具体规定。各省、自治区、直辖市规定的减除比例在10%至30%之间，具体比例根据本地区房产价值变动情况确定。例如，某省规定减除比例为30%，则计税依据为房产原值的70%。这一比例一经确定，在一定时期内保持相对稳定，但地方政府有权根据经济发展情况进行调整。纳税人在计算应纳税额时，必须查询当地最新规定，适用正确的扣除比例。

从价计征的计算公式为：应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%。其中1.2%是房产税年税率。例如，某企业自用房产原值为500万元，当地规定扣除比例为30%，则年应纳税额=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元。对于房产原值发生变化的，应当从变化次月起调整计税依据。新建房产自建成次月起缴纳房产税，购置存量房自办理权属转移变更登记手续次月起缴纳房产税。

实务操作中需要关注几个特殊情形。房产原值明显偏高或偏低且无正当理由的，税务机关有权进行调整。纳税人对原有房产进行改建、扩建的，应当相应增加房产原值。对于融资租赁房产，由承租人按照房产余值缴纳房产税。这些特殊规定体现了税收管理的灵活性和针对性，纳税人应当准确理解并正确适用。

三、从租计征方式的具体规定与计算方法

从租计征适用于房产出租情形，计税依据为租金收入。租金收入包括货币形式租金和实物形式租金，实物租金应当按照市场价格折算为货币金额。对于租金收入包含增值税的，计税依据为不含增值税租金。出租房产的房产税税率为12%，个人出租住房用于居住的，暂减按4%税率征收。这一差别化税率体现了税收政策对居民基本生活的照顾。

租金收入的确认需要遵循权责发生制原则。租赁合同约定租金支付时间的，按照约定时间确认收入；未约定支付时间的，按照租赁期间均匀确认收入。对于一次性收取多年租金的，应当在整个租赁期内分期确认收入，不能一次性计入当期计税依据。例如，某企业出租房产一次性收取3年租金36万元，应当分3年确认年收入12万元，每年按照12万元计算缴纳房产税。

免租期的税务处理是实务中的常见问题。租赁合同约定免租期的，免租期间产权所有人应当按照房产原值缴纳房产税