投资项目分析-“商贸城”房地产项目尽职调查报告.docx

房地产项目尽职调查报告

第

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声明

本次尽职调查的对象为湖北DDD房地产开发有限公司项下汉川XXXX商贸城项目，湖北DDD房地产开发公司其他项目及关联企业未在本次调查范围内。

本报告所述内容依据湖北DDD房地产开发有限公司（汉川XXXX商贸城项目）所提供的资料（包括但不限于电子证据、视频、存档纸质文档、项目方负责人口述等形式）、以及相关行政部门提供的信息为依据撰写。

本报告依据收集到的文件内容出具，仅反映所收集文件时的情况。

本报告基于以下假设：所有提交的复印件与原件一致；所有签字、印章真实有效；所有相关人员做出的有关事实阐述、声明、保证（无论书面或口头）均为真实和完整。

基于以上内容，出具以下尽职调查报告，供公司相关部门参考。

2017年11月8日

目录

项目规划3

1、总体规划3

2、地块现状4

3、项目合作需求5

二、交易对手6

1、基本情况6

2、历史沿革6

3、股权结构64、高管情况介绍6

5、关联公司6

6、控股股东/实际控制人7

三、公司财务情况8

四、项目公司征信情况及诉讼情况12

五、项目介绍13

1、项目概况及现状13

2、规控指标15

3、设计、施工、监理情况及各合作方16

六、行业与市场环境分析16

1、房地产行业政策16

2、房地产行业发展趋势17

汉川区域经济与市场情况18

项目周边竞品项目市场调研22

项目定位分析与投资估算25

1、一期定位分析与可售商铺评估25

2、项目二期项目开发定位分析26

3、项目二期商业和公寓投资估算26

项目规划

1、总体规划

XXXX商贸城是汉川市政府于2013年1月25日签约引进汉川市刁东街道的重点招商项目，深圳XXXX文化传播投资有限公司、湖北DDD房地产开发有限公司作为项目投资开发建设方，XXXX商贸城项目挂靠在湖北DDD房地产开发有限公司下进行开发。湖北DDD房地产开发有公司成立于2009年，是经汉川市工商行政管理局注册的民营企业。项目地址位于.

图1

项目原总体规划为多业态、全方位、专业化的商贸综合市场，主要业态包含大型超市购物中心、各类品牌专卖店、建材专业大卖场、居家装饰体验馆、仓储物流及电子商务商住楼等（项目总体规划效果图，见图1）。项目原总体规划用地面积23.13万㎡（约347亩），规划总建筑面积约25万㎡，规划总用地分别为地块一、地块二和地块三（各地块详细规划指标，详见下表1）。

表1：汉川XXXX商贸城原总体规划分地块规划指标

序号

类别

地块一

地块二

地块三

1

用地性质

R2（二类居住用地）

B1（批发零售商服）

B1（批发零售商服）

2

规划用地面积

17913.7㎡（26.87亩）

127016.7㎡（190.52亩）

85776.4㎡（128.66亩）

3

净用地面积

15665.1㎡（23.5亩）

118624.8㎡（117.94亩）

73831.6㎡（110.75亩）

4

道路用地面积

2248.6㎡（3.37亩）

8391.9㎡（12.59亩）

11944.8㎡（17.92亩）

5

规划建筑面积

26655㎡（其中商铺2651㎡）

188823㎡

45600㎡

6

容积率

≤1.8

≤1.4

≤1.4

7

建筑密度

≤33%

≤50%

≤50%

8

绿地率

≥30%

≥25%

≥25%

9

建筑退后

10m

20m

15-20m

10

建筑高度

22m

50m

50m

2、地块现状

汉川XXXX商贸城原总体规划用地面积347亩（23.07万㎡），其中地块一为拆迁安置地块，地块二和地块三为XXXX商贸城开发建设使用。目前开发商已经全额支付地块二土地款并