涉诉资产评估实务案例讲解.pptVIP

*2007年，某县热电厂工程建成运营，而给附近某居住区带来了噪音污染、粉尘污染等，造成该居住区内几栋刚建成2年的楼房，入住率严重下降，且到了出租都困难的地步，房地产价值下降不小，居民们不堪其扰，通过上访、打市长热线等形式反映其合理诉求为解决该问题，经该县政府调节，由其居民和电厂双方委托评估公司来评估其房地产市场价值的减损案例5、环境污染造成的损失案例

二、涉诉资产评估方法

*（一）方法选择《中华人民共和国资产评估法》第二十六条评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。《资产评估基本准则》：第十六条确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。

二、涉诉资产评估方法

*（二）成本法需关注事项1、考虑评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值2、对费用损失进行评估时，应当重点关注行为造成的直接经济损失或减少的实际价值。如果委托人有相关要求，评估专业人员还需要合理确定权利人为恢复正常的管理活动或者挽回损失所支付的各种费用。

二、涉诉资产评估方法

*（三）市场法需关注事项1、涉案评估对象在评估基准日的市场信息可获取程度；2、涉案评估对象在评估基准日的市场活跃程度，市场提供足够数量可比对象交易数据的可能性及其可靠性；3、涉案实物资产的用途、功能、交易情况等因素对其价值的影响；4、涉案无形资产的资产特性、获利能力、竞争能力、技术水平、成熟程度、风险状况等因素对其价值的影响；5、涉案企业业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素对其价值的影响。

二、涉诉资产评估方法

*（四）收益法需关注事项1、从委托人或相关当事人获取涉案评估对象的经营状况和相关收益的预测资料，并充分考虑未来各种情况可能发生的概率及其影响，选择恰当的收益口径；2、根据涉案评估对象的特点、经营类型、风险因素等相关条件合理确定折现率；3、折现率与预期收益的口径保持一致。三、涉诉资产评估案例分析*案例一：司法执行涉及的房地产评估评估案例二：绿地被侵占房地产价值减损评估案例三：商标侵权评估案例

案例一、司法执行涉及的房地产评估

*（一）案件背景原告与被告于201x年xx月xx日签订购买了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于南宁市青秀区xx路x号xx园区xx号楼的房屋。合同签订后，原告通过七次转账支付购房款给被告，所转款总额为229xxxxx元。事后，原告发现按照《商品房买卖合同》的约定，所购房屋的购房款总额为147xxxxx元。因此，原告向被告多支付了款项81xxxxx元。请求依法判令:一、被告返还原告款项；二、被告按照银行同期贷款利率支付原告利息；三、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。

案例一、司法执行涉及的房地产评估

*（二）评估目的某法院因执行申请人A与被执行人B房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案的需要，特委托C评估有限公司对B房地产开发有限公司拥有的位于XX市XX区XX路3号15号楼B单元的13套（办公用途）房地产市场价值进行评估。故本项估价目的是为委托人司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。

案例一、司法执行涉及的房地产评估

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案例一、司法执行涉及的房地产评估

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案例一、司法执行涉及的房地产评估

*（三）评估方法1、估价对象房地产用途估价设定为办公，于价值时点已取得《商品房预售许可证》。估价对象所在的区域有大量的办公用房出租交易案例，房地产的客观收益可以通过取得交易资料确定，即估价对象的潜在收益可以估算，因此，适宜采用收益法进行估价。2、估价对象周边内存在大量的单位二手房转让案例，可以收集到多个办公的出售案例，通过交易情况、交易日期、区位因素、个别因素修正估价出估价对象的价值，因此适宜采用市场比较法进行估价。3、本次评估以持续使用和公开市场为前提，被评估资产在今后生产经营中仍维持其原有用途并继续使用。估价对象为办公房地产，在其他方法适用的情况下不适宜采用成本法。

案例一、司法执行涉及的房地产评估

*（四）估价对象价值影响因素分析1、区位状况描述与分析估价对象区位概况/位置状况基础设施完备程度公共设施配套完备程度交通便捷程度商业繁华度区域人流量环境与景观

案例一、司法执行涉及的房地产评估

*（四）估价对象价值影响因素分析2、实体状况描述与分析（1）