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《民法典》居住权条款的司法实践冲突

引言

居住权作为《民法典》新增的用益物权类型，自正式入法以来，被视为解决“住有所居”民生问题的重要制度创新。其核心价值在于通过物权化手段保障特定主体（如离婚后无房一方、老年人、家庭成员）对房屋的长期稳定居住需求，弥补了传统房屋所有权与租赁权之间的制度空白。然而，随着司法实践的深入，这一制度在具体适用中暴露出诸多冲突：从设立要件的认定标准到权利边界的划定，从与其他物权的竞合处理到执行程序中的权利平衡，立法者的制度设计与现实需求之间的张力逐渐显现。这些冲突不仅影响了居住权制度功能的发挥，更对法官裁判的统一性提出了挑战。本文将围绕司法实践中最突出的四类冲突展开分析，探讨制度运行的现实困境。

一、立法原意与实践需求的价值冲突

（一）保障功能与市场化需求的矛盾

《民法典》第366条明确居住权的立法目的是“满足生活居住的需要”，这一表述将居住权严格限定在“生活属性”范围内，强调其社会保障功能。但实践中，居住权的应用场景已突破传统认知。例如，部分离婚纠纷中，当事人约定将居住权作为财产分割的替代方案，通过设立居住权降低房屋变现压力；又如，一些养老机构尝试以“居住权换养老服务”的模式运营，将居住权与市场化养老服务绑定。这些场景中，居住权的“工具属性”被放大，与立法者预设的“非交易性”“非盈利性”产生冲突。

以某离婚后财产纠纷为例，夫妻双方协议约定：“女方对婚后共同房产享有终身居住权，男方可在支付女方50万元补偿后出售房屋，但需保障女方居住权。”法院在审理时面临两难：若严格遵循“生活居住”的立法原意，应否定居住权与房屋交易的绑定；但若机械适用，可能导致女方失去唯一住所，违背实质公平。最终法院虽认可了居住权的有效性，但在裁判理由中回避了“市场化”争议，反映出立法目的与实践创新之间的价值张力。

（二）静态权利与动态生活的脱节

居住权制度设计时，立法者假设的是“一次性设立、长期稳定享有”的静态场景，如老年人基于遗嘱取得居住权、离婚后无房方基于协议取得居住权等。但现实生活中，居住权人的需求可能随时间变化：老年人可能因健康状况需要入住养老院，离婚后无房方可能再婚获得新住所，此时居住权是否应自动消灭？《民法典》第370条仅规定“居住权期限届满或居住权人死亡”两种消灭情形，对“居住需求消失”这一关键情形未作规定。

某继承纠纷中，被继承人遗嘱载明“女儿对老宅享有居住权至其再婚”。女儿再婚后，其他继承人起诉要求确认居住权消灭。法院审理时发现，《民法典》未将“居住需求消失”列为法定消灭事由，若严格按条文裁判，需认定居住权继续有效；但若支持居住权继续存在，将导致房屋无法正常使用，损害其他继承人权益。最终法院以“遗嘱附条件”为由，认定居住权因条件成就而消灭，但这一裁判逻辑突破了《民法典》关于居住权消灭的法定情形，暴露出静态制度与动态生活的脱节。

二、权利边界的模糊性引发的裁判冲突

（一）设立要件的认定标准不统一

《民法典》第367条规定，设立居住权需“采用书面形式订立居住权合同”并“向登记机构申请居住权登记”。但实践中，口头约定、遗嘱设立、事实居住等非典型设立方式大量存在，导致法官对“书面形式”和“登记”的必要性产生分歧。

在口头约定的情形中，某赡养纠纷里，老人与子女口头约定“子女负责赡养，老人去世后子女对房屋享有居住权”。老人去世后，其他继承人否认口头约定的效力。部分法院认为“书面形式”是强制性规定，口头约定无效；部分法院则从尊重当事人真实意思出发，结合赡养事实认定居住权成立。这种分歧源于对“书面形式”性质的不同理解——究竟是“生效要件”还是“证明要件”？立法未明确，导致裁判标准混乱。

在遗嘱设立的情形中，《民法典》第371条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，但未明确是否需要登记。若遗嘱载明居住权但未登记，居住权是否生效？有法院认为“登记是对抗要件”，未登记的居住权仅在当事人之间有效；也有法院认为“登记是生效要件”，未登记则居住权未设立。不同裁判思路直接影响当事人权益，例如未登记的居住权人可能无法对抗善意第三人的房屋买受人。

（二）权利内容的范围界定不清

居住权的核心是“占有、使用”房屋，但“占有、使用”的具体边界何在？能否转租？能否允许共同居住人？能否对房屋进行必要修缮？《民法典》未作详细规定，实践中争议不断。

关于转租问题，某房屋租赁合同纠纷中，居住权人将房屋转租给他人收取租金。法院需判断转租是否超出“生活居住”范围。支持转租的观点认为，居住权人对房屋的使用应包括合理收益；反对者则认为，转租会改变居住权的“保障性”，且可能损害所有权人利益。最终法院以“转租违反居住权设立目的”为由认定转租无效，但裁判理由未明确“合理使用”与“过度利用”的区分标准。

关于共同居住问题，老年人设立居住权后，是否允许配偶、子女共同