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物业纠纷中公共区域收益归属及案例

引言

在城市社区治理中，公共区域收益归属问题是业主与物业服务企业矛盾的高发领域。从电梯间的广告屏到小区广场的临时摊位，从地下车库的车位租赁到快递柜的入驻费用，这些本应属于全体业主的公共资源产生的收益，常因权属不清、管理不透明引发纠纷。此类纠纷不仅影响业主权益，更可能激化社区矛盾，阻碍基层治理的和谐发展。本文将围绕公共区域收益的法律界定、常见纠纷类型及典型案例展开分析，探讨如何通过法律手段明确权属、化解矛盾，为社区治理提供实践参考。

一、公共区域收益的基本界定与法律依据

（一）公共区域的范围界定

要明确公共区域收益的归属，首先需厘清“公共区域”的法律边界。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十四条规定，建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，均属于业主共有。具体到实际生活中，公共区域通常包括以下几类：

一是建筑附属空间，如小区大门外的围墙、楼道、电梯间、屋顶平台、公共走廊；二是公共活动场地，如小区广场、儿童游乐区、健身步道；三是配套设施设备，如公共停车场（库）、路灯、消防设施、公共管网；四是未明确权属的其他区域，如开发商未出售的架空层、地下室等。

（二）公共区域收益的类型划分

公共区域收益是指利用上述共有部分进行经营活动产生的经济利益。常见类型包括：

广告收益：在电梯间、楼道墙面、小区入口处设置商业广告（如电梯框架广告、电子屏广告），或在公共区域悬挂横幅、张贴海报产生的收入；

场地租赁收益：将小区广场、空地出租用于举办展览、促销活动，或向快递柜、自动售货机等设备运营商收取的场地占用费；

公共设施经营收益：利用公共停车场（库）收取的停车费（扣除合理管理成本后）、公共区域充电桩的充电服务费等；

其他衍生收益：如开发商或第三方使用小区公共区域进行测绘、勘探等活动支付的补偿费用，或公共区域内树木、车位编号等标识的冠名费。

（三）法律对收益归属的核心规定

《民法典》第二百八十二条明确：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这一规定从法律层面确立了“公共区域收益归业主共有”的基本原则。同时，《物业管理条例》第五十四条进一步强调：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

上述条款明确了三个关键点：其一，收益的所有权主体是全体业主；其二，收益需先扣除“合理成本”（如广告设施维护费、场地清洁费等）；其三，收益的使用需由业主共同决定，物业服务企业仅为代管者，无擅自处分权。

二、物业纠纷中公共区域收益的常见争议类型

（一）收益权属争议：物业“越权占有”引发的矛盾

实践中，部分物业服务企业存在“公共区域归我管理，收益自然归我”的错误认知，擅自将公共区域收益纳入企业经营收入。例如，某小区物业服务企业在未告知业主的情况下，与广告公司签订电梯广告合同，连续三年收取广告费共计80万元，全部用于企业日常开支。业主发现后要求公开收支明细并返还收益，物业以“管理公共区域需要成本，收益应冲抵物业费”为由拒绝。此类纠纷的核心在于物业混淆了“管理权”与“收益权”——物业服务企业对公共区域的管理是合同义务，而收益权作为所有权的衍生权利，只能由业主享有。

（二）收益分配争议：“合理成本”界定模糊导致的分歧

“扣除合理成本”是计算业主应得收益的关键步骤，但法律未对“合理成本”的具体范围和标准作出明确规定，易引发争议。例如，某小区公共停车场年收费120万元，物业主张扣除“管理人员工资、设备维护费、税费”等成本80万元，剩余40万元归业主所有；而业主认为，物业已通过收取物业费覆盖了基础管理成本，停车场管理人员工资属于重复计算，实际合理成本应仅为设备维护费15万元。双方因“合理成本”认定标准不一，最终诉诸法院。

（三）收益管理争议：信息不透明与挪用风险

根据《物业服务收费管理办法》，物业服务企业需定期公布公共收益的收支情况，但部分物业存在“只收钱、不公示”的现象。例如，某小区业主委员会成立后，要求物业提供近五年的公共收益明细，物业仅提供了一份模糊的“总收支表”，未列明具体广告合同、场地租赁合同的签订方、金额及成本构成。更有甚者，部分物业将公共收益用于弥补物业费亏损、发放员工奖金，或直接转入关联公司账户，导致业主权益受损。

（四）特殊场景争议：业主内部权利行使的复杂性

当小区未成立业主委员会时，公共收益的管理主体更为模糊。例如，某老旧小区未成立业委会，物业将公共区域广告收益存入企业账户，部分业主以“个人名义”起诉物业要求返还收益