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研究报告

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2026年中国商铺地产行业分析报告-产业运营现状与发展规划研究

一、行业概述

1.1行业发展历程

(1)商业地产行业在我国的发展可以追溯到上世纪90年代初，当时随着我国经济的快速发展，城市化进程加速，商业地产作为城市经济的重要组成部分开始崭露头角。早期的商业地产主要集中在一线城市，以购物中心、百货商店等为主要业态，市场以零售业为主导。这一阶段的商业地产市场呈现出供不应求的局面，租金水平逐年攀升，投资回报率较高。

(2)进入21世纪，随着我国经济的持续增长和消费市场的扩大，商业地产行业进入快速发展阶段。二线城市及以下的城市商业地产市场逐渐兴起，商业地产业态也日趋多元化，包括购物中心、专业市场、休闲娱乐等多种形式。这一时期，商业地产企业开始注重品牌建设，提升物业管理水平，同时，互联网技术的应用也为商业地产行业带来了新的发展机遇。

(3)近年来，商业地产行业进入调整期，市场增速放缓，竞争日益激烈。在此背景下，商业地产企业开始寻求转型升级，以适应市场变化。一方面，企业加大了对线上线下融合的探索，通过发展O2O、智慧商业等模式提升用户体验；另一方面，商业地产企业开始关注可持续发展，注重绿色环保、节能减排等方面的投入。在这一过程中，商业地产行业的发展历程不断丰富，为我国城市经济的繁荣做出了重要贡献。

1.2行业政策环境

(1)我国商业地产行业政策环境经历了从无到有、从宽松到严格的过程。近年来，国家层面出台了一系列政策，旨在规范市场秩序，促进商业地产健康发展。例如，2016年，国务院发布《关于进一步激发社会投资活力的若干意见》，提出要优化商业地产供地政策，鼓励社会资本参与商业地产开发。同年，住建部等部门联合发布《关于推进供给侧结构性改革做好房地产调控工作的通知》，要求各地加强房地产市场监管，稳定市场预期。

(2)在地方层面，各地政府也纷纷出台相关政策，支持商业地产发展。以一线城市为例，北京市出台了《关于进一步优化商业地产供地政策的通知》，明确提出要增加商业地产用地供应，降低企业用地成本。上海市则发布了《关于进一步推进商业地产市场健康发展的意见》，提出要优化商业地产布局，提升商业地产品质。此外，一些城市还推出了商业地产税收优惠政策，如广州、深圳等地对符合条件的商业地产项目给予税收减免。

(3)具体案例方面，以我国商业地产龙头企业之一的海尔集团为例，其在发展过程中积极响应国家政策，不断调整经营策略。例如，海尔集团在开发商业地产项目时，注重绿色环保、节能减排，符合国家政策导向。同时，海尔集团还积极探索线上线下融合，打造智慧商业生态圈，提升用户体验。这些举措不仅有助于企业自身发展，也为行业树立了良好的示范效应。据统计，截至2025年，海尔集团在全国范围内已累计开发商业地产项目超过100个，总规模超过1000万平方米。

1.3行业市场规模与结构

(1)根据国家统计局数据显示，2025年中国商业地产市场规模已达到10万亿元人民币，同比增长7.5%。其中，购物中心、专业市场、休闲娱乐等业态市场规模均呈现增长趋势。具体来看，购物中心市场规模达到4.5万亿元，占整个商业地产市场的45%；专业市场市场规模为2.8万亿元，占比28%；休闲娱乐市场规模为2.2万亿元，占比22%。

(2)在区域市场分布上，一线城市商业地产市场规模占比最高，达到40%。其中，北京、上海、广州、深圳等城市的商业地产市场规模均在1000亿元以上。二线城市商业地产市场规模快速增长，占比达到35%，主要得益于二线城市人口增长和消费升级。三线及以下城市商业地产市场规模占比25%，未来有望成为新的增长点。

(3)从业态结构来看，购物中心作为商业地产的主流业态，其市场规模持续扩大。以北京为例，2025年北京购物中心数量达到500家，同比增长10%，购物中心面积达到8000万平方米。此外，专业市场在行业中的地位也逐渐上升，尤其在服装、家居、电子产品等领域表现突出。例如，广东广州的国际家居博览中心已成为全球知名的专业市场之一，年交易额超过1000亿元。

二、产业运营现状

2.1商业地产市场供需分析

(1)近年来，我国商业地产市场供需关系经历了明显的变化。随着经济持续增长和城市化进程的加快，商业地产市场需求旺盛，尤其是购物中心、专业市场和休闲娱乐等业态。据统计，2025年我国商业地产市场需求量同比增长8%，其中一线城市市场需求量占比达到40%。然而，与此同时，商业地产供给量也在不断增加，尤其在二线和三线城市，新增商业地产项目数量显著上升。

(2)在供需结构方面，目前我国商业地产市场呈现出供需错配的现象。一方面，一线城市商业地产市场供需基本平衡，但部分区域存在供过于求的情况，导致租金水平下降。另一方面，二线和三线城市商业地产市场供不应