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论商品房买卖法律规制的完善：基于市场实践与司法案例的分析

一、引言

1.1研究背景与意义

自20世纪90年代住房制度改革以来，我国商品房市场经历了从无到有、从小到大的快速发展历程，在国民经济中的地位愈发重要，已然成为推动经济增长、促进城市化进程的关键力量。据国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积、销售额同比分别增长0.5%、1.0%，扭转了连续下滑的态势。2025年上半年，新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比虽下降3.5%，但销售面积和销售金额降幅均比去年同期收窄，市场交易量有所改善，商品房交易较为活跃，尤其是二手房的交易量比去年同期增长。在区域分布上，东部沿海地区商品房市场规模较大，占据全国主导地位，如广东、江苏、浙江等省份；中部和西部地区市场增长迅速，逐渐成为新的市场增长点。同时，随着新型城镇化建设的推进，农村市场潜力也逐渐显现。

然而，在商品房市场蓬勃发展的背后，也存在诸多问题。一些房地产开发企业违背诚实信用原则，进行虚假宣传，设立定金圈套，甚至出现一房多售等欺诈行为，严重损害了购房者的合法权益。据相关统计，近年来商品房买卖纠纷呈逐年上升趋势，仅2024年因商品房买卖引发的诉讼案件就达[X]万件，同比增长[X]%。与此同时，市场交易秩序混乱，部分开发商捂盘惜售、价外加价，导致房价不合理上涨，扰乱了正常的市场供需关系；合同条款不规范，存在诸多模糊不清甚至对购房者不利的条款，引发大量合同纠纷。这些问题不仅损害了消费者利益，也影响了房地产市场的健康稳定发展，甚至对金融安全和社会稳定构成潜在威胁。

在此背景下，加强对商品房买卖的法律规制显得尤为重要。从保障交易公平角度看，完善的法律制度能够确保买卖双方在平等、自愿、公平的基础上进行交易，防止一方凭借优势地位或信息不对称损害另一方利益，使购房者在购房过程中能够得到充分的法律保护，实现交易的公平正义。在维护市场秩序方面，健全的法律规制可以规范房地产开发企业和相关从业者的行为，打击各种违法违规行为，维护市场的正常运行，促进房地产市场的健康发展。从促进经济稳定增长层面分析，稳定、健康的房地产市场是国民经济稳定发展的重要支撑，合理的法律规制有助于防范房地产市场风险，避免市场大起大落，保障经济的平稳运行。因此，深入研究商品房买卖的法律规制具有重要的现实意义，能够为解决当前商品房市场存在的问题提供法律思路和对策，促进房地产市场持续、健康、稳定发展。

1.2国内外研究综述

国外对于商品房买卖法律规制的研究起步较早，已形成相对完善的理论体系和法律制度。在英美法系国家，如美国，房地产交易模式采用区分主义，交易分为买卖和转让两步，先由当事人订立买卖合同，然后由出让人签署转让书，登记对于房地产所有权的转移并非强制要求，充分贯彻了私法自治原则，但在交易安全保障方面存在一定不足，美国也一直在努力构建相关法律制度来弥补这一缺陷。英国的房地产法律体系历史悠久，对土地产权、交易流程、合同规范等方面都有详细规定，注重通过衡平法来解决交易中的不公平问题，保障当事人的合法权益。在大陆法系国家，德国的不动产法律制度以严谨和完善著称，采用物权行为无因性理论，强调物权变动的独立性和无因性，对商品房买卖中的物权变动、合同效力等问题有深入研究；法国则通过民法典对不动产买卖进行规范，注重对合同自由和当事人意思自治的保护，同时也规定了一系列强制性条款来维护交易安全和社会公共利益。

国内学者对商品房买卖法律规制的研究主要围绕商品房买卖中的合同问题、欺诈行为、预售制度等方面展开。有学者深入剖析了商品房买卖合同的性质、效力、履行、变更、转让、终止等问题，认为应完善合同立法，明确合同条款的具体内容和解释规则，减少合同纠纷的发生；在商品房销售欺诈方面，有学者详细界定了欺诈行为的概念、构成要件和表现形式，提出应从预防性和补救性法律规制两方面入手，加大对欺诈行为的打击力度，保护购房者的合法权益；关于商品房预售制度，部分学者认为该制度存在诸多弊端，如破坏交易公平与安全、易引发开发商资金链断裂等风险，建议逐步废除或加强监管，也有学者认为在当前房地产市场环境下，预售制度仍有存在的必要，但需进一步完善相关法律法规，加强监管措施。

然而，当前研究仍存在一些不足与空白。一方面，在跨学科研究方面存在欠缺，商品房买卖不仅涉及法律问题，还与经济、金融、社会等领域密切相关，现有研究大多局限于法学领域，缺乏从多学科角度进行综合分析，难以全面把握商品房买卖中的复杂问题；另一方面，随着房地产市场的不断发展和创新，如共有产权房、长租公寓等新型住房模式的出现，相关法律规制研究相对滞后，未能及时跟上市场变化的步伐，在这些新型住房模式的法律性质、交易规则、监管机制等方面存在研究空白。

1.3研究方法与创新点

本文主要采用以