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借名买房确权诉讼证据清单

引言

借名买房，是指实际购房人因政策限制、信用问题或其他原因，借用他人名义签订购房合同、办理产权登记，由实际购房人支付房款并实际占有使用房屋的行为。这种操作虽在民间常见，但因产权登记与实际权利人分离，极易引发纠纷。当名义产权人否认代持关系、拒绝配合过户，或因债务纠纷导致房屋被查封时，实际购房人往往需要通过确权诉讼维护权益。而诉讼的核心在于“证据”——只有构建完整、有力的证据链，才能证明“我才是房子的真正主人”。本文将围绕借名买房确权诉讼的关键证据展开，系统梳理需准备的证据类型、证明目的及注意事项，为诉讼实务提供参考。

一、基础事实证据：证明借名关系的存在

借名买房的核心是“代持合意”，即实际购房人与名义产权人达成“借用名义购房”的约定。但现实中，双方常因信任未签订书面协议，或仅口头约定，这就需要通过其他证据间接证明借名关系的存在。基础事实证据的作用，是从背景、动机、行为等多维度还原“借名”的合理性与真实性。

（一）借名原因的合理性证明

借名行为通常有明确的外部诱因，常见如购房资格限制（如限购政策下无本地户籍）、贷款限制（如实际购房人征信不良无法贷款）、规避债务（如担心自身财产被执行）等。要证明借名原因的合理性，需提供以下证据：

政策文件：若因限购借名，需收集购房时有效的限购政策（如某城市发布的“非本地户籍需连续缴纳社保满2年方可购房”的规定），证明实际购房人当时确无购房资格；若因贷款限制借名，可提供实际购房人当时的征信报告（需模糊处理敏感信息），显示其存在逾期记录或负债过高，无法通过银行贷款审核。

名义产权人的资格证明：如名义产权人当时具备购房资格的证明（如本地户籍证明、社保缴纳记录），或其征信良好、符合贷款条件的材料（如银行出具的贷款审批通过记录），以此说明“为何选择此人借名”——因其具备实际购房人缺乏的客观条件。

（二）身份关系与信任基础的证明

借名双方通常存在亲属、朋友、同事等密切关系，这种身份关系是借名行为发生的信任基础。需提供的证据包括：

亲属关系证明（如户口本、亲属关系公证书）、朋友/同事关系证明（如聊天记录中提及“咱们认识十年了，帮我个忙”、共同参与活动的照片或视频），证明双方存在长期、稳定的联系，借名行为符合日常交往逻辑。

过往经济往来记录：若双方曾有过代付款、借款等合作，可提供转账记录、借条等，证明双方存在“相互帮忙”的交易习惯，进一步佐证借名约定的可信度。

（三）购房过程的实际参与证明

实际购房人虽未登记为产权人，但通常深度参与了选房、签约、验房等环节。收集以下证据可证明其“实际主导”购房行为：

选房阶段证据：如与中介的聊天记录（内容包含“我想要XX小区、80平米左右的房子”）、带看房屋的照片（照片时间、地点与购房时间匹配）、向名义产权人转发的房源信息（显示“这个房子位置不错，你帮我签合同”）。

签约阶段证据：购房合同虽由名义产权人签署，但实际购房人可能参与了合同条款协商。例如，保存有实际购房人修改合同草稿的记录（如微信文件传输中的“合同第5条付款时间建议改为XX日”）、陪同名义产权人到售楼处或中介处签约的监控录像（需申请调取），或在场证人（如中介、销售人员）的证言，证明实际购房人全程参与决策。

二、资金往来证据：证明房款由实际购房人支付

“谁出资，谁所有”是物权确认的重要原则。在借名买房中，实际购房人需证明购房款（包括首付款、贷款月供、税费、维修基金等）均由其实际支付，而非名义产权人。资金往来证据需形成完整的“资金流转链”，从来源到去向清晰可查。

（一）首付款支付的直接证据

首付款是购房的初始投入，其支付主体是关键。需收集：

付款凭证：如银行转账记录（显示实际购房人账户向开发商、卖方或中介账户转账，备注“XX小区X栋X室首付款”）、POS机刷卡单（持卡人签名为实际购房人，或刷卡账户为实际购房人所有）、现金支付的收条（需注明“收到XX（实际购房人姓名）支付的XX房屋首付款”）。

资金来源证明：若首付款来源于实际购房人的存款，需提供付款前的银行流水，显示账户有足够余额；若来源于借款，需提供借款合同、出借款项的转账记录（如朋友向实际购房人转账“这是借你的20万首付”）及还款记录；若来源于出售其他房产，需提供旧房的买卖合同、收款记录，证明资金为“卖旧买新”所得。

（二）贷款还款的持续证据

若房屋涉及银行贷款，实际购房人需证明每月贷款月供由其偿还。需注意，名义产权人可能是贷款合同的借款人，但实际还款人是关键。可收集：

还款账户流水：名义产权人的还款账户（如银行卡）流水，显示每月还款日前，实际购房人通过转账、微信/支付宝红包等方式向该账户转入等额或接近等额的资金（备注“本月房贷”）。

委托还款证明：若实际购房人委托他人（如配偶、父母）代为还款，需提供委托书（注明“委托XX代我偿还XX房屋贷款