土地储备项目服务中心前期土地整理投入费用审计项目服务方案.docVIP

土地储备项目服务中心前期土地整理投入费用审计项目服务方案

为响应土地储备项目服务中心前期土地整理投入费用审计项目竞争性磋商要求，做好前期土地整理投入费用审计工作，统一审计工作的规范和工作内容，按时完成本次前期土地整理投入费用审计任务并保证审计工作和报告质量，根据《审计法》、《中国注册会计师执业准则》及国家相关法律法规，结合本项目土地整理投入费用审计业务特点，特制定本工作技术服务方案。

（一）对前期土地整理投入费用审计项目的认识和理解

1.建立土地储备制度的意义

土地资源自身的稀缺性与经济增长的之间的矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范，一方面使之确定土地权利的归属和流转，另一方面据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理性行为，以期实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备制度即是这种社会客观需要催生的一种有效规范制度。

按现行规定与惯例，土地储备是指各市、县人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发，储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施一般由政府的专门土地储备机构承担与完成。

建立土地储备制度是为了加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，适应国家对土地资源进行宏观调控的需要。对土地进行储备不仅使土地资源发挥尽可能大的效用，在土地利用成本节约上见到效果，也可为重大项目建设提供融资资源。

2.土地收储审计目的

促进土地储备管理方面的法律法规及制度的完善是土地储备审计的审计目标之一。通过审计，分析土地收储的制度建设，储备土地部门的管理，土地储备资金的获取、管理和使用等方面情况，反映和揭示土地储备制度建立和执行中存在的成效与缺失，提出完善制度和解决问题的建议，促进土地储备制度在保障和改善民生，统筹土地资源的开发、利用和保护，加强和改善宏观调控等方面发挥更大的作用，更好地促进经济社会全面协调可持续发展，发挥审计保障经济社会健康运行的“免疫系统”功能以及在国家治理中的重要作用。

前期投入费用审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法性、合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实性、公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。

3.土地收储审计的主要内容

2.1土地收储、土地一级开发投入费用成本审计

1.1审计土地储备管理部门的设立、职责及权限等情况，分析其对地方政府调控土地市场能力和效果。

1.2审计土地储备计划的制定和实施情况，揭示盲目超规模大量储备土地、囤积土地问题。

1.3审计土地储备资金的取得、管理和使用情况，关注土地储备资金管理与使用的规范性、真实性和效益性。

2.2土地储备资金的审计

（1）项目承担单位的项目资金管理和使用是否遵守国家的财经法律、法规、财务制度；是否严格执行自治区有关项目资金管理的要求；项目经费是否按规定依法合规使用。

（2）项目承担单位是否按照单位性质使用的会计制度进行财务管理和会计核算，内部财务管理制度与措施是否健全。

（3）项目款项支出是否有合同或协议，手续是否齐全，票据是否合法。

（4）项目支出范围是否包括项目费和组织实施费；项目预算的调整是否符合规定报批程序。

（5）财政资金拨付是否依据财政国库管理制度等有关规定，按项目工程进度及时足额将基金拨付至项目承担单位；项目单位是否对项目经费单独建账、单独核算、单独管理；账证、账表、账账是否相符，核算是否准确；是否按规定用途使用专项基金，有无截留、挪用、转移现象和行为。

（6）涉及工程项目，是否完成竣工验收，财务结算报告、财务决算报告是否包括竣工财务决算报表和竣工财务决算说明书；项目经费支出是否严格控制在预算核定的额度内，是否按规定的费用开支范围、标准进行成本核算；是否存在虚列、多提、多摊费用和扩大开支范围，提高开支标准等行为。

2.3土地整理投入费用审计

（1）直接成本

A.征地补偿费:包括土地补偿费、安臵补助费、地上附着物及青苗补偿费、以及按征地面积计算的生产生活预留用地的货币补偿费等费用。

B.土地收购补偿费

C.地上建(构)筑物拆迁安臵补偿费

D.土地报批税费。

E.土地一级开发整理费:实施一级开发范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等市政基础设施配套建设和土地平整费用、以及规划编制、工程招投标、工程监理、土地房屋测绘评估、图件资料等其它费用。

F.财务成本:包括土地储备机构或国有投融资公司向金融机构融资贷款所支付的利息，以及引进社会资金用于征地拆迁所支付的财务费用。

G.储备土地临时看护管理费:包括打围墙、树栅栏、树标识等费用,开展专人看守和日常巡查费用,对地上建筑物进行必要的维修改造