00.委托维修管理办法2012.5.2.docxVIP

委托维修管理办法

前言

委托维修，是指对原施工单位不能按合同质量保修条款及现场管理要求及时、有效地完成保修期内的维修工作，由地产或物业另行委派其它施工单位“代替维修”，并由原施工单位承担全部维修费用及责任的维修服务模式。

目的

为加强已售物业的售后维修和服务管理，促进各单位提高维修及时率和合格率，并通过文明施工、礼貌待人等服务达到提高业户的满意度及对中海品牌的忠诚度，特制定本规定。

适用范围

适用于由中海地产开发，在本办法生效之日以后的所有在保修期内的项目。

质量保修要求及委托维修启动条件4.1.保修人员安排施工单位必须指定专门保修负责人及配备固定维修人员，并提供固定的联系方式（含手机、公司传真、公司地址等）。关机、联系方式更改而未及时知会我司或物业公司，导致无法联系的单位被视为放弃维修，我司有权委托维修处理。

4.2.质量保修责任4.2.1保修反应时间要求1）不影响业主正常生活和日常管理类非紧急维修的情况，施工单位须在接到通知（电话、短信、函件等）后四十八小时内赶到现场进行维修，否则，我司有权委托维修处理。

2）影响业主正常生活和日常管理类的故障，如门禁、监控、道闸设备损坏故障等，施工单位须在接到通知后二小时内赶到现场，否则，我司有权委托维修处理。

3）当发生紧急抢修事故，如管网爆管、电路跳闸等，施工单位在接到事故通知后，需立即到达事故现场抢修，否则，我司有权委托维修处理。另外，在承包人维修人员到达之前，发包人或发包人授权的物业公司可采取适当的应急措施，费用由承包人承担。

4.2.2保修完成时间要求1）一般简单维修要求5天内完成整改，工程量较大、受天气等客观因素影响等特殊情况的，可与维修工程师、物业或业主商量，视具体情况予以合理延长。

2）影响业主正常生活和日常管理类的故障，如门禁、监控、道闸设备损坏故障等，承包人需在6小时内完成整改，当发生紧急抢修事故，如管网爆管、电路跳闸等，承包人需在2小时内完成整改,否则，我司有权委托维修处理。

4.2.3维修效果要求

同一维修事项经过2次维修未能达成验收标准的，或同类维修问题出现3次未能解决，或未按要求限期整改函的要求进行整改的，我司有权委托维修处理。

4.2.4复杂维修方案的确定

比较复杂、工程量较大的维修事件的维修方案，施工单位接到通知后须及时组织专业技术人员根据出现的工程质量问题提交保修方案，保修方案应得到我司的认可。

当施工单位提供方案不能满足我司要求时，由我司确定维修样板，施工单位需按照我司确定方案进行整改工作，否则，我司有权取消施工单位维修资格而进行委托维修。

4.2.5成品破坏类投诉事件维修责任判定

因交叉施工、业主使用不当等非承包人原因造成承包人保修内容的损坏或故障，施工单位能找到确凿索赔依据的，地产予以支持，否则一律由原施工单位无条件进行维修，施工单位以各种理由不维修的，我司有权直接委托维修。

4.2.6维修责任不明确的投诉责任判定

当维修责任有待进一步界定的情况出现时（隐蔽工程出现质量问题）,由维修工程师或物业通过判断初步指定一家单位进行检查、整改，该单位需无条件配合进行相关的检查、整改工作，产生的费用承包人进行垫支，待问题查明后再由责任方进行承担。否则，我司将委托代工单位进行检查整改工作（确定责任单位后，全部费用由责任单位承担）。

4.2.7预约维修要求

施工单位与业主进行预约维修的，未按约定的时限内到现场检查、未提出处理方案、或未按约定的时间进场施工，或未按维修时限完成维修项目并达到验收标准的，我司可直接委托维修。

4.2.8维修服务要求

施工单位维修过程中需保持良好的服务态度，对于维修过程中服务态度不好，造成业主或代理人不满投诉的，我司有权中止维修并委托维修。

4.3.其它委托维修条件

委托维修条件，包含但不限于以上情况，任何违背合同质量保修条款、管理制度、现场管理办法的，地产及物业公司均可视具体情况进行委托维修。

4.质量保修资格取消规定

若责任分判商维修配合情况较差，经我司多次发函没有及时反应调整,对我司声誉造成影响的，我司将有权取消责任施工单位维修资格，以后该分判商保修范围内的维修将直接安排委托维修。

委托维修流程图见下图。

委托维修流程图

［合格［合格［合格［合格［合格

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［合格代工单位办理委托工程签证单不合格代工单位维修管理6.1代工维修质量要求6.1.1维修材料要求

［合格

代工单位办理委托工程签证单

不合格

代工单位使用的建筑材料不得低于原设计标准，使用前需先报送样板。禁止使用废料、劣质品等，以次充好。

6.1.2代工维修方案

维修方案应在遵循国家及地方相关法规、定额等要求