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2026年房地产法务专员面试题：不动产保全与合规操作

一、单选题（共5题，每题2分，共10分）

1.在不动产保全措施中，以下哪项属于诉前保全的适用情形？

A.买方未按合同约定支付首付款

B.出卖人擅自将已抵押房产出售给第三方

C.贷款银行要求冻结开发商的预售资金账户

D.业主因物业费纠纷申请财产保全

2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，以下哪种情形可以申请排除执行？

A.执行标的是被执行人名下唯一住房

B.第三人对执行标的有优先受偿权

C.执行标的是为被执行人未成年子女准备的学区房

D.执行标的部分面积属于已抵押的房产

3.某开发商在预售楼盘中未取得《商品房预售许可证》即对外销售，购房者要求解除合同并赔偿损失，以下哪种赔偿方式最符合法律规定？

A.赔偿购房者购房价款50%的利息损失

B.赔偿购房者购房价款20%的违约金

C.赔偿购房者购房价款1倍的惩罚性赔偿

D.赔偿购房者购房价款30%的违约金

4.不动产登记中，以下哪项属于“查封”的登记类型？

A.法院强制执行中的查封登记

B.预抵押登记

C.预告登记

D.更新登记

5.某企业因经营纠纷被法院列为失信被执行人，其名下不动产被限制转让，以下哪项说法正确？

A.该不动产可以立即被法院强制拍卖

B.限制转让期限为2年

C.第三方可以通过提供担保解除限制

D.限制转让期间，企业可自行处置该不动产

二、多选题（共5题，每题3分，共15分）

1.不动产保全的常见类型包括哪些？

A.诉前保全

B.诉中保全

C.强制拍卖

D.预告登记

E.查封

2.根据《城市房地产管理法》，以下哪些行为属于违规销售商品房？

A.未取得预售许可证即对外销售

B.商品房广告夸大面积或虚构功能

C.擅自提高房价

D.未按规定进行资金监管

E.将期房提前交付

3.不动产登记中的“异议登记”适用于以下哪些情形？

A.买方发现卖方隐瞒抵押事实

B.第三方主张对该不动产享有优先权

C.登记机构错误登记导致权利冲突

D.业主对登记事项有争议

E.开发商未完成竣工验收即交付房产

4.企业名下不动产被法院查封后，以下哪些行为属于违规处置？

A.法院未通知当事人即强制拍卖

B.拍卖保留价低于市场评估价

C.拍卖所得优先偿还执行费用

D.第三方恶意竞拍导致被执行人利益受损

E.执行法院擅自将拍卖款转移至其他账户

5.不动产合规操作中，以下哪些环节需重点关注资金监管？

A.商品房预售资金

B.期房首付款

C.房屋拆迁补偿款

D.二手房交易定金

E.开发商的工程款

三、判断题（共10题，每题1分，共10分）

1.不动产保全必须提供担保，否则法院不予支持。

2.预告登记的主要目的是保障购房者的优先购买权。

3.失信被执行人名下的不动产可以豁免限制转让。

4.开发商未取得《建设工程规划许可证》建设的房产，不得进行不动产登记。

5.查封登记的期限为6个月，到期后自动解除。

6.异议登记需要提供利害关系证明，且需在法定期限内提出。

7.二手房交易中，过户登记前可以解除合同，但需承担违约责任。

8.不动产登记机构对登记错误承担连带责任。

9.开发商的预售资金监管账户必须由银行独立管理。

10.企业破产清算时，不动产优先用于清偿有担保债权。

四、简答题（共3题，每题5分，共15分）

1.简述不动产诉前保全的程序及注意事项。

2.简述商品房预售资金监管的法律依据及作用。

3.简述不动产异议登记的法律效力及适用条件。

五、案例分析题（共2题，每题10分，共20分）

1.案情：

购房者甲与开发商乙签订《商品房买卖合同》，约定购买乙开发的某楼盘期房。合同约定预售资金由银行监管。后甲发现乙未取得《商品房预售许可证》即销售，遂要求解除合同并赔偿损失。乙辩称已取得部分预售资金且会尽快补办手续，甲应继续履行合同。

问题：

-甲是否可以解除合同？理由是什么？

-若解除合同，甲可主张哪些赔偿？

2.案情：

丙企业因欠债被法院列为失信被执行人，其名下房产被限制转让。丙的债权人丁申请法院强制拍卖该房产，但丙提出该房产是其唯一住房且上有年迈父母需照料。法院遂组织听证，但丁坚持要求立即拍卖。

问题：

-法院是否应当拍卖该房产？理由是什么？

-若拍卖，如何保障丙及其家人的基本居住需求？

六、论述题（1题，10分）

论不动产保全与合规操作对房地产交易的风险防范作用，并结合实际案例说明。

答案与解析

一、单选题答案

1.B

-诉前保全适用于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的情形。B选项中，出卖人擅自出售抵押房