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2026年房地产法务面试常见问题及答案

一、法律基础知识题（共5题，每题6分，共30分）

1.请简述《民法典》中关于商品房预售合同的主要规定及其法律效力。

答案：

《民法典》第414条规定，不动产设立抵押权时，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第465条规定，依法成立的合同受法律保护。第495条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第526条规定，合同编通则适用于其他法律没有规定的合同。第528条规定，合同双方当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。

商品房预售合同在《民法典》中属于特殊合同类型，主要规定在第九百四十二条至第九百四十六条。预售合同是开发商在未完成全部商品房建设前，与购房者签订的预先购买房屋的合同。根据《民法典》及相关司法解释，预售合同自双方签字（或盖章）之日起成立，但需依法办理预售许可证后方可生效。开发商应按约定交付房屋，购房者应按约定支付购房款。若开发商违约，购房者有权要求继续履行、解除合同并要求赔偿损失。购房者未按时付款，开发商有权解除合同并要求赔偿。

解析：

此题考查对《民法典》中商品房预售合同核心条款的理解。考生需掌握预售合同成立的条件、效力、违约责任等关键点。答案应体现法律条文的准确引用，并结合实务中的常见纠纷点进行阐述。

2.房地产开发项目中，土地使用权出让金应当如何缴纳？未按时缴纳会产生什么法律后果？

答案：

根据《城市房地产管理法》第22条及《土地管理法实施条例》第42条，土地使用权出让金应当自签订土地使用权出让合同之日起30日内全部缴纳。若未按时缴纳，将产生以下法律后果：

1.出让方有权解除合同，收回土地使用权

2.购受方需承担违约责任，支付违约金

3.若土地使用者已支付部分出让金，可根据实际情况返还

4.出让方可以要求购受方继续履行合同，但可对延期支付部分收取利息

实践中，开发商常因资金周转问题延期缴纳土地出让金，此时需与政府协商分期缴纳方案。若开发商恶意逃避缴纳，可能面临被吊销开发资质的风险。

解析：

此题考查对土地使用权出让法律程序的掌握。考生需结合《土地管理法》及《城市房地产管理法》的规定，准确说明缴纳义务及违约后果。答案应体现法律条文的严谨性，并指出实务中的常见操作方式。

3.简述房屋租赁合同中，承租人的优先购买权制度及其行使条件。

答案：

《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权行使条件包括：

1.出租人已通知承租人出卖意图

2.承租人需在合理期限内明确表示购买意愿

3.优先购买权不因承租人未支付租金等违约行为而丧失

4.若有多个承租人主张优先购买，按先后顺序确定

实践中，优先购买权的行使期限一般为15日，但法律另有规定的除外。若出租人未通知即出售，承租人可主张出租人承担赔偿责任。

解析：

此题考查对租赁合同特殊制度（优先购买权）的理解。考生需准确引用《民法典》相关条款，并详细说明行使条件及实务操作要点。答案应体现法律规则的完整性。

4.房地产开发项目中的五证是指哪些？缺一不可吗？

答案：

房地产项目五证是指：

1.《国有土地使用证》：证明土地使用权的合法来源

2.《建设用地规划许可证》：证明项目符合城市规划

3.《建设工程规划许可证》：证明项目建筑符合规划要求

4.《建筑工程施工许可证》：证明项目可开工建设

5.《商品房销售（预售）许可证》：证明项目可对外销售

其中，《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》是项目立项的基础；《建设工程规划许可证》是施工的前提；《建筑工程施工许可证》是开工的必要条件；《商品房销售（预售）许可证》是销售的关键。这五证缺一不可，否则项目可能面临被叫停的风险。

解析：

此题考查对房地产项目必备证件的掌握。考生需准确列举五证名称，并说明其重要性及缺一不可的原因。答案应体现对实务流程的理解。

5.案例分析：开发商逾期交房，购房者可以要求解除合同吗？

答案：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，开发商逾期交房超过3个月，购房者可解除合同。解除条件包括：

1.已交付部分房款且房屋已实际交付

2.赔偿损失不足以弥补实际损失

3.购房者需书面通知开发商解除合同

实践中，法院还会考虑开发商的违约原因（不可抗力除外）、已交付比例等因素。若逾期交房是因政府规划变更等不可归责于开发商的事由，购房者一般不能解除合同。

解析：

此题考查对逾期交房纠纷处理的法律依据掌握。考生需结合司法解释说明解除条件，并指