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房屋租赁中承租人优先购买权保护及案例

引言

在房屋租赁关系中，承租人往往处于相对弱势地位。为平衡出租人与承租人的利益，维护租赁市场的稳定性与交易公平性，法律赋予了承租人一项重要权利——优先购买权。这项权利意味着，当出租人出售租赁房屋时，承租人在同等条件下享有优先于第三人购买该房屋的权利。近年来，随着房产交易的频繁和租赁市场的活跃，因优先购买权引发的纠纷日益增多，如何准确理解该权利的法律内涵、行使条件及救济途径，成为实务中的关键问题。本文将结合法律规定与典型案例，深入探讨承租人优先购买权的保护机制，为租赁双方及司法实践提供参考。

一、承租人优先购买权的法律基础

（一）法律条文的演变与核心要义

我国对承租人优先购买权的规定可追溯至早期民事法律规范。随着立法体系的完善，相关规则在《民法典》中得以系统整合。《民法典》第七百二十六条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”这一条款不仅延续了对承租人权益的保护，还通过但书条款明确了权利限制情形，体现了立法对不同利益主体的平衡。

从立法目的看，优先购买权的设立旨在稳定租赁关系，避免因房屋所有权变动影响承租人的正常使用；同时，通过赋予承租人“近水楼台”的机会，减少资源重新配置的成本，维护交易效率。值得注意的是，《民法典》相较于原《合同法》的调整在于，将“合理期限”的认定更具弹性，同时将“近亲属”纳入排除范围，更贴合社会实际——近亲属间的房屋交易往往带有情感因素，价格可能低于市场水平，若强制要求承租人以“同等条件”购买，反而可能造成新的不公。

（二）权利性质的法律定位

承租人优先购买权在法律性质上属于“形成权”还是“请求权”，曾存在理论争议。通说认为，其本质是一种附条件的形成权：当出租人出卖房屋且承租人主张行使权利时，无需出租人的承诺，即可在承租人与出租人之间成立以“同等条件”为内容的买卖合同。但这一权利的行使需以“同等条件”为前提，且受合理期限限制，因此并非绝对的支配权。这种定位既保障了承租人的交易机会，又避免了权利滥用——若承租人不满足“同等条件”或未及时主张，权利即消灭。

二、承租人优先购买权的行使条件与限制

（一）基础条件：合法有效的租赁关系

优先购买权的存在以租赁关系的有效性为前提。若租赁合同因违法（如租赁标的为违章建筑）或意思表示不真实（如欺诈、胁迫）被认定无效，承租人则无权主张优先购买权。例如，承租人明知房屋无产权证明仍签订租赁合同，后出租人出售房屋时，承租人以优先购买权为由主张权利，法院通常会以租赁关系无效为由驳回请求。此外，租赁期限的有效性也需注意：若租赁合同约定的租赁期超过二十年（《民法典》第七百零五条规定租赁期限不得超过二十年），超过部分无效，承租人仅在有效租赁期内享有优先购买权。

（二）核心条件：“同等条件”的认定

“同等条件”是优先购买权行使的关键门槛，直接决定承租人能否实际取得房屋。司法实践中，“同等条件”不仅包括价格，还需综合考量支付方式、履行期限、担保等交易要素。例如，第三人提出“一次性支付全款”，而承租人要求“分期付款”，即使报价相同，也不构成“同等条件”；若第三人承诺“承担房屋过户税费”，承租人若拒绝承担，则同样不符合条件。

需要注意的是，“同等条件”应基于出租人与第三人之间的真实交易条件。若出租人与第三人恶意串通，签订“阴阳合同”（如书面约定低价，实际支付高价），试图规避承租人的优先购买权，承租人可通过举证证明真实交易条件，主张以真实条件作为“同等条件”。法院在审理此类案件时，会结合付款凭证、聊天记录等证据，还原交易的真实情况。

（三）程序条件：出租人的通知义务

出租人履行通知义务是承租人行使优先购买权的程序基础。《民法典》规定“合理期限内通知”，但未明确“合理期限”的具体时长。实践中，法院通常结合房屋交易的复杂程度、承租人的实际情况等因素综合认定：一般情况下，住宅房屋的通知期限可参照十五日（即承租人未在十五日内表示购买则视为放弃）；对于商业用房等涉及经营依赖的租赁，可能需要更长的通知期限，以确保承租人有足够时间筹措资金或调整经营计划。

通知的内容需明确具体，应包含房屋出售的价格、支付方式、履行期限等关键信息。若出租人仅告知“房屋将出售”而未说明具体条件，承租人无法判断是否行使权利，此时通知义务未完全履行，承租人的权利期限应从收到完整信息时起算。例如，出租人首次通知“房屋售价100万元”，但未说明付款方式，承租人要求补充信息后，出租人三日后告知“需一次性付款”，则“十五日”的期限应从第二次通知到达时起算。

（四）法定限制：排除适用的情形

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