建设项目报建必备程序.pptVIP

报建培训;开发报建培训

第一章开发部职能概述

第二章规划建设工程类

第三章国土用地类

第四章配套报建类

第五章各项验收工作类

第六章开发部经理应具备的基本素质和工作能力

;规划建设工程类;（二）规划技术经济指标及要求

1、建筑密度：地块内所有建筑物的基底总面积占净建设用地面积的比例。

2、容积率：指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与净建设用地面积的比值。

3.总建筑面积：净建设用地面积乘以容积率。

（三）规划建筑设计要求

1、建筑间距：是指两幢建筑物外墙面（柱）之间的水平距离，分为南北向布局主朝向间距，东西向布局主朝向间距，高层建筑之间的最小消防间距，多层建筑之间东西次朝向山墙间距，建筑退让用地红线和市政道路中线间距的控制要求。

2、建筑红线退让道路边线（退让间距）：指临规划道路的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距离。

;（四）公建配套项目要求

现广州市对新建项目除要求该项目必须配套的公建项目列出目录以外，同时整个项目的公建配套项目须按《广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细规划篇》的要求配置（即按项目总住宅建筑面积的6%配备公建配套面积）。（注：各地在详规审批阶段可通过公关协调争取尽可能少配公建配套面积）

（五）绿化规划要求

（六）道路交通规划要求

重点在把握机动车车位的设置要求，在详规及单体方案设计阶段满足要求，以便于后期楼宇规划验收能顺利通过。

（七）专项规划要求

（八）规划方案的布局及城市景观要求;（九）附加说明

规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设计单位必须严格按规划设计条件的要求编制规划设计方案报批。

△非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点：

尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。如2008年广州出台的了一个《关于适度提高居住用地开发强度的意见》，对广州市新增经营性居住用地项目；政府保障型住房项目；以及原协议出让土地的未全部领??《建设工程规划许可证》的居住小区项目和未领取《建设工程规划许可证》的建筑工程住房项目的开发强度可申请调整和提高。;二、建设用地规划许可证

△项目融资所需的“四证”之一。

△广州办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金。

△提前准备好1/500现状地形图。

△核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）

△该证的附件有：1.建设用地规划红线图，2.规划设计条件

△注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。;△详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项：

1.所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致；

2.综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）;

3.建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求；

4.公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。;四、环评、人防、消防、卫生学、园林绿化等专业意见的报批

△详规批复后协调总工室应最快的时间下发各专业意见报批所需的图纸，事前充分了解各专业管理部门的审批要求，尽量减少报入后图纸打回修改占用的时间。

;△人防专业意见报批：了解清楚各地对新开发的小区人防面积核定的规定，在申报小区人防总体规划时，人防面积宜多不宜少，目前广州市规划局在验收时对超出原规划审核面积的项目均要求办理超面积的人防意见。人防办审核对超出小区总体应建人防面积的部分则要按2500元/平米收取异地建设费。广州市2008年5月出台新的政策，规定从2008年7月起，对新报建和在建的人防工程，要求在施工图设计阶段和竣工备案前同步完成平战转换预案的制定，并将平战转换预案作为人防专项设计审查和验收备案的必要资料。;△消防专业意见报批：广州市原来规定要规划局批复单体方案后方可报消防专业意见。现由于市规划局已取消总规和单体方案的审查环节，因此，只要详规批复以后，凭深化设计的建筑施工报建图即可报消防部门审查，在申报消防专业审查意见时，设计人员与消防局审查人员的事前沟通，开发口的人员与消防局审批人员的关系密切与否对于顺利通过审查非常重要。有关消防报建可从消防疏散楼梯及通道方面的增减去考虑充分扩大和利用建筑销售面积以为公司争取利益。

△其他专业意见批复。广州原规定报建设工程规划许可证时只须提供人防、消防、环保、卫生学4个专