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商品房认购书效力

引言

在商品房交易中，认购书是连接购房意向与正式买卖合同的关键桥梁。从购房人支付定金锁定房源，到开发商承诺保留特定户型，一份看似简单的认购书往往承载着双方对交易的核心期待。然而，实践中因认购书效力引发的纠纷屡见不鲜：有的购房人交了定金却被开发商告知认购书无效，有的开发商因认购书条款模糊被要求履行“本约”义务。如何准确认定商品房认购书的效力，既关系到当事人权益的保护，也影响着房地产交易秩序的稳定。本文将围绕认购书的法律定位、效力认定标准、常见争议及实务建议展开系统分析，以期为厘清这一问题提供参考。

一、商品房认购书的概念与法律定位

（一）认购书的基本内涵与常见形式

商品房认购书是指在正式签订《商品房买卖合同》前，购房人与开发商就交易标的、价款、签约时间等核心事项达成的初步协议。其常见形式包括“认购协议”“预订书”“意向书”等，内容通常涵盖双方基本信息、房屋位置与面积、暂定价格、定金数额、正式签约期限等条款。例如，某购房人在选定房源后，与开发商签署的文件中明确“乙方（购房人）自愿认购某小区3栋202室，建筑面积105平方米，单价1.2万元/平方米，需于15日内支付首付款并签订正式合同，否则定金不予退还”，此类文件即属于典型的认购书。

（二）认购书的法律性质：预约合同的定位

从法律属性看，认购书属于“预约合同”。根据《民法典》第四百九十五条规定，预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立本约合同的合同。预约的核心目的是固定交易机会、约束双方诚信磋商，而非直接设立商品房买卖的权利义务关系。与本约（正式的《商品房买卖合同》）相比，预约的内容通常较为简略，一般不包含交付条件、产权登记、违约责任等细节条款，其履行结果是促成双方签订本约。例如，若认购书中仅约定了房屋位置和签约时间，未明确交房时间、办证期限等，即可认定为预约；若认购书已涵盖《商品房销售管理办法》规定的“当事人名称、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、交付使用条件及日期”等主要条款，则可能被认定为本约。

（三）认购书在交易流程中的功能价值

认购书的存在具有现实必要性：对购房人而言，其通过支付定金锁定特定房源，避免心仪户型被“一房多卖”；对开发商而言，其通过认购书筛选真实购房人，降低营销成本。同时，认购书为双方提供了“缓冲期”——购房人可在约定期限内筹集资金、了解政策，开发商可完善销售手续（如取得预售许可证）。这种“先预约后本约”的模式，既符合房地产交易的复杂特性，也体现了契约自由与效率的平衡。

二、商品房认购书效力的认定标准

（一）形式要件：有效认购书的外在要求

认购书的效力首先需满足形式要件。根据《民法典》第四百六十九条，合同形式包括书面、口头和其他形式，但商品房交易涉及重大财产权益，实践中认购书通常要求以书面形式订立。若双方仅口头约定“保留房源”，未形成书面文件，一旦发生争议，购房人往往因无法举证而难以主张权利。此外，书面认购书需由双方签字或盖章确认——开发商需加盖公章或合同专用章，购房人需本人或授权代理人签字，若认购书仅有销售人员签字而无开发商盖章，可能因主体不适格被认定为无效。

（二）实质要件：有效认购书的核心要素

意思表示真实且一致

认购书的效力以双方真实合意为基础。若一方以欺诈、胁迫手段使对方在违背真实意思的情况下签署认购书，受损害方可依据《民法典》第一百四十八条、第一百五十条请求撤销。例如，开发商隐瞒房屋存在抵押的事实，诱导购房人签署认购书，购房人发现后可主张撤销该认购书。此外，认购书内容需明确具体，避免“模糊表述”——如“价格以最终协商为准”“签约时间另行通知”等条款，可能因缺乏确定性被认定为未达成合意，导致认购书不成立。

内容不违反法律、行政法规的强制性规定

认购书若违反效力性强制性规定则无效。实践中最常见的是“未取得预售许可”的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》），若开发商在签署认购书时未取得商品房预售许可证，且在起诉前仍未取得，认购书可能被认定为无效。此外，若认购书约定“购房人不得主张任何权利”“开发商可随意变更房屋设计”等排除对方主要权利、加重对方责任的条款，可能因违反《民法典》第四百九十七条关于格式条款无效的规定而被认定为部分无效。

标的合法且具有可履行性

认购书的标的需为合法可售的商品房。若房屋尚未开工建设（“期房”需符合预售条件）、已被查封或属于“小产权房”（无法办理产权登记），则认购书的履行存在法律障碍，可能影响其效力。例如，开发商将已被法院查封的房屋对外销售并签署认购书，该认购书因标的不合法而无效。

（三）与本约的区分：效力认定的关键边界

实践中，认购书与本约的界限模糊常引发争议。根据《商品房买卖司法解释》第五条，若认购书具备《商品房销售管理办法》第十