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资产评估师2025年实务操作专项题（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、计算题

1.某企业预计未来5年产生的自由现金流分别为：1000万元、1200万元、1400万元、1600万元、1800万元。假设从第6年开始，自由现金流将在第5年的基础上逐年增长5%。要求采用折现现金流法评估该企业的股权价值，折现率为10%。请计算该企业的股权价值。（请列出计算过程）

2.某评估对象为一栋待开发土地，土地面积5000平方米。已知该区域同类用途土地的平均价格为8000元/平方米。评估对象地块与可比案例地块在位置、交通、基础设施等方面存在一些不利因素，估计可比案例价格需要下调10%。另知该地块取得后需要投入成本3000万元进行开发建设，开发周期为2年，建设期无利息，销售期为1年。假设开发完成后预计售价为10000元/平方米，销售费用为售价的5%，资金成本率为8%。请采用假设开发法评估该地块的当前价值。（请列出计算过程）

3.某评估机构接受委托，评估某台机器设备的资产减值。该设备账面原值为500万元，已使用5年，预计尚可使用年限为5年，预计净残值为20万元。在评估基准日，市场上出现与该设备相同的新设备，购置价格为600万元。评估人员经现场勘察和市场调查，认为该设备的技术性能已落后于新设备，预计其功能贬值导致价值下降20%。同时，由于市场竞争加剧，该设备所在行业不景气，预计未来收益下降，导致其经济性贬值约为10%。假设该设备无实体性贬值。请计算该设备的可收回金额。（请列出计算过程）

二、案例分析题

1.甲公司拟收购乙公司100%股权，委托A资产评估机构评估乙公司股权价值。评估基准日为2025年12月31日。评估人员在接受委托后，执行了以下程序：

(1)与甲公司沟通，明确了评估目的为股权收购定价。

(2)访谈了乙公司管理层，了解了公司基本情况。

(3)获取了乙公司经审计的2024年度财务报表，并进行了分析。

(4)选取了市场上三家公司作为可比公司，对其股权价值进行了分析，并初步确定采用可比公司法评估乙公司股权价值。

(5)评估人员认为乙公司管理层提供的未来收益预测过于乐观，自行调整了预测数据。

(6)基于上述分析，出具了评估报告。

请分析上述评估程序中存在哪些不完善之处？并说明理由。

2.某评估师在评估某栋商住两用楼时，同时运用了市场法和收益法。采用市场法时，选取了三个可比案例，经交易情况、区域因素、个别因素修正后，得出评估值约为6000万元。采用收益法时，预测未来年净收益为800万元，采用10%的折现率计算得出的评估值为7027万元。评估师在报告中采用了加权平均法，以市场法评估值的60%和收益法评估值的40%加权计算得出最终评估值，即6000*60%+7027*40%=6610.8万元。

请分析该评估师在评估过程中可能存在的问题。

三、简答题

1.简述资产评估中的最高最佳使用原则及其在不动产评估中的应用。

2.在进行企业价值评估时，选择可比公司或可比交易应考虑哪些基本因素？

3.简述资产减值测试中，预计未来现金流量及其折现率的估计过程。

试卷答案

一、计算题

1.解析思路：采用永续年金公式计算第5年现金流量的现值，再将其折算到当前时点，与前5年现金流量的现值相加。

计算过程：

第5年现金流量的现值=1800/(1+10%)^5*(1+5%)/(10%-5%)=1800/1.61051*1.05/0.05=1800/1.61051*21=23413.16(万元)

前5年现金流量的现值=1000/(1+10%)^1+1200/(1+10%)^2+1400/(1+10%)^3+1600/(1+10%)^4+1800/(1+10%)^5

=909.09+1028.80+1120.99+1217.45+1276.25=5553.58(万元)

股权价值=23413.16+5553.58=28966.74(万元)

2.解析思路：假设开发法是倒挤售价法，先计算开发完成后的预期收益（售价-销售费用-开发成本-资金成本），再折算到当前时点。

计算过程：

销售收入=5000*10000=50000(万元)

销售费用=50000*5%=2500(万元)

预期收益（扣除销售费用）=50000-2500=47500(万元)

开发成本=3000(万