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资产评估师2025年土地评估案例分析卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、案例背景

某城市A区有一块出让土地，编号为A-015号，面积约为5000平方米，土地用途为商业与居住混合用地（商住混合用地），规划容积率为3.0，建筑密度为35%，绿地率为15%，土地使用权出让年限为50年，自2023年1月1日起计。该地块紧邻城市主干道，交通便利，周边配套设施完善，商业氛围浓厚，已有多家知名连锁品牌店铺入驻。目前地块现状为空地，无建筑物，地块东面为已建成的商业综合体，南面为住宅小区，西面为待开发地块，北面为城市绿化带。业主为该地块的受让方，现因项目融资需要，委托评估机构对其在2025年12月31日的价值进行评估，评估基准日为2025年12月31日，价值类型为市场价值。

二、评估要求

1.说明选择评估方法的理由，并阐述所选评估方法的应用过程。

2.假设采用市场法进行评估，请收集并分析至少三个可比案例，并对可比案例进行修正，得出评估对象的价格比较修正系数。

3.假设采用收益法进行评估，请说明收益法的适用性，并估算该地块在评估基准日的年收益。

4.假设采用成本法进行评估，请说明成本法的适用性，并估算该地块的土地取得成本和开发成本。

5.结合以上评估方法，说明评估结果的确定过程，并撰写评估结论陈述。

三、案例资料

1.根据公开信息，A区同类商住混合用地近期成交案例如下：

*案例一：位于A区，面积4000平方米，土地用途为商住混合用地，容积率2.8，建筑密度30%，绿地率10%，土地使用权出让年限40年，于2024年6月30日以8000元/平方米的价格转让，对应规划指标与评估对象相似。

*案例二：位于A区，面积6000平方米，土地用途为商住混合用地，容积率3.2，建筑密度40%，绿地率20%，土地使用权出让年限50年，于2024年9月15日以7500元/平方米的价格转让，对应规划指标与评估对象略有差异。

*案例三：位于A区邻近区域，面积5000平方米，土地用途为商业用地，容积率3.0，建筑密度35%，绿地率15%，土地使用权出让年限40年，于2024年12月20日以9000元/平方米的价格转让，对应规划指标与评估对象基本一致，但市场环境略有不同。

2.根据市场调查，A区商住混合用地市场租金水平约为每月150元/平方米，空置率约为5%，运营成本约为年租金的30%。

3.根据相关资料，该地块的土地取得成本约为3000元/平方米，开发成本（包括建安成本、基础设施建设费等）约为5000元/平方米。

四、评估过程

1.根据案例背景，说明选择评估方法的理由，并阐述所选评估方法的应用过程。

2.根据案例资料，收集并分析至少三个可比案例，并对可比案例进行修正，得出评估对象的价格比较修正系数。

3.根据案例资料，说明收益法的适用性，并估算该地块在评估基准日的年收益。

4.根据案例资料，说明成本法的适用性，并估算该地块的土地取得成本和开发成本。

5.结合以上评估方法，说明评估结果的确定过程，并撰写评估结论陈述。

试卷答案

一、评估要求第1题

评估方法选择与阐述

评估方法选择：建议选用市场法、收益法和成本法三种方法进行评估，并结合评估结果进行综合分析确定最终评估价值。市场法能够反映当前市场行情，收益法能够体现地块的潜在收益能力，成本法能够作为评估底价的参考。

市场法应用过程：

1.收集可比案例：收集与评估对象条件相似的土地交易案例。

2.交易情况修正：对可比案例的交易价格进行交易情况修正，消除交易中非正常因素对价格的影响。

3.区域因素修正：对可比案例的地块所在区域与评估对象所在区域进行区域因素修正，包括交通、基础设施、商业氛围、环境等。

4.个别因素修正：对可比案例的地块与评估对象的地块进行个别因素修正，包括面积、形状、容积率、土地使用年限等。

5.计算比较价值：根据修正后的可比案例价格，采用算术平均数法或加权平均数法计算评估对象的市场价值。

收益法应用过程：

1.预测未来收益：预测评估对象在未来的收益，包括租金收入、经营收入等。

2.确定收益期：确定评估对象的收益期，根据土地使用权出让年限和土地剩余使用年限确定。

3.选择折现率：选择合适的折现率，反映投资风险和资金成本。

4.计算收益现值：采用年金法或分段法计算未来收益的现值。

成本法应用过程：

1.估算土地取得成本：根据市场情