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资产评估师2025年房地产评估专项题（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本题型共10题，每题1分，共10分。每题只有一个正确答案，请将正确答案的字母代码填涂在答题卡相应位置。）

1.根据市场法原理，选取可比案例后，需要对交易情况、区域因素、个别因素等进行修正，最终求得评估对象的价值。下列关于修正原则的说法中，错误的是（）。

A.交易情况修正应使可比案例的交易价格能够真实反映其市场价值。

B.区域因素修正旨在消除或量化不同区域之间由于区位条件差异导致的价值差异。

C.个别因素修正旨在消除或量化同一区域内不同物业由于自身条件差异导致的价值差异。

D.因素修正的基本思路是，如果某个可比案例的某个因素状况优于（或劣于）评估对象，则对其交易价格进行向上（或向下）修正。

2.在采用成本法评估某栋建筑物价值时，确定其重置成本应主要考虑的是（）。

A.该建筑物当前的市场价值。

B.评估基准日重新建造相同功能效用的全新状态建筑物的必要支出。

C.该建筑物建造时的原始成本扣除折旧后的余额。

D.该建筑物未来产生的收益现值。

3.收益法适用于评估产生收益的房地产价值。下列关于收益法中净收益测算的说法中，错误的是（）。

A.对于出租型房地产，净收益通常指租赁收入扣除相关费用（如物业费、维修费、管理费、空置损失、房产税、营业税金及附加等）后的余额。

B.对于自用型房地产，净收益可以视为其若出租或经营所能产生的收益。

C.测算净收益时，应注意收益的稳定性、持续性和客观性。

D.净收益的测算应基于评估对象当前的实际运营状况，无需考虑未来可能的变化。

4.假设开发法通常用于评估具有开发潜力的土地或在建工程的价值。其核心是预测开发完成后的房地产价值，并扣除预计的开发成本、费用、税金和利润。下列关于假设开发法计算公式的说法中，错误的是（）。

A.土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-销售费用-销售税费-利息-开发利润-土地取得成本-相关税费。

B.在毛地假设开发法中，土地价值通常已包含土地取得成本。

C.在生地假设开发法中，土地价值通常指土地的地价。

D.假设开发法中的开发成本通常指建造房屋等工程支出的费用。

5.某房地产评估项目，评估对象为位于城市核心地段的商业办公楼。根据评估目的和评估对象的特点，评估师确定采用市场法、收益法和成本法进行评估。在评估报告中，评估师最可能将哪种方法的结果作为最终评估价值的确定依据？（）

A.三种方法中计算结果最高者。

B.三种方法中计算结果最低者。

C.三种方法中计算结果最接近者。

D.结合三种方法的计算结果，并参考市场状况和评估对象特点综合确定的最终结果。

6.根据我国《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让可以采用拍卖、招标或者（）方式。

A.协议

B.抵押

C.出让

D.拍卖

7.房地产评估中的“最高最佳使用”原则，是指评估师在评估房地产价值时，应假定该房地产按照其（）原则进行使用，并据此评估其价值。

A.法律许可

B.经济合理

C.社会公认

D.客观实际

8.某房地产在评估基准日的市场价值为1000万元。评估师采用市场法评估该房地产价值，选取了三个可比案例，经交易情况、区域因素、个别因素修正后，三个可比案例的比准价值分别为950万元、980万元和960万元。若采用简单算术平均法确定最终评估价值，则该房地产的评估价值为（）万元。

A.950

B.960

C.980

D.965

9.在房地产评估中，确定折现率时，通常需要考虑风险。对于风险越高的房地产或投资项目，其折现率通常（）。

A.越低

B.越高

C.不变

D.需要根据具体情况分析

10.房地产评估师在执行评估业务时，应遵循独立、客观、公正的原则，保持应有的专业胜任能力和（）。

A.谨慎

B.诚信

C.敏捷

D.谦虚

二、多项选择题（本题型共5题，每题2分，共10分。每题有两个或两个以上正确答案，请将正确答案的字母代码填涂在答题卡相应位置。多选、错选、漏选均不得分。）

1.采用市场法评估房地产价值时，选择可比案例需要满足一定的条件。下列关于可比案例选择条件的说法中，正确的有（）。

A.可比案例的交