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夫妻花百万购别墅发现存大面积违章

一、528万别墅背后的“双重陷阱”：违建与甲醛的双重困扰

2025年的深秋，长沙宁乡碧桂园山湖城的一栋二手别墅，将夏女士夫妻的“安居梦”砸出了裂痕。这对二十多年未涉足二手房交易的普通家庭，以528万元的总价购入一套“可拎包入住”的别墅，却在支付468万元后，先后遭遇两大致命问题：200余平方米的违章建筑，以及7间屋子6间超标的甲醛污染。

故事的转折发生在10月11日。当夏女士为别墅搭建雨棚时，突然被城管工作人员告知“存在违建”。这一消息如晴天霹雳——此前看房时，他们只觉得房屋“宽敞”，中介提及“产权证登记300多平方米，实际可使用面积超600平方米”，却未明确说明多出的300平方米中有200余平方米属于违建。更让夏女士崩溃的是，房屋内持续刺鼻的气味并非“装修遗留”，而是她自行委托检测后发现的甲醛严重超标。“中介说做过检测，但我们从未见过报告。”她的声音里带着无奈，“现在房子根本没法住，尾款60万不敢付，中介和房主却一直催，说过户了就算收房。”

这场交易的“双重陷阱”，暴露出二手房市场中常见的“美好包装”与“现实裂痕”。表面上是“拎包入住”的便利，实则是违建隐患与质量问题的叠加风险；看似透明的“可使用面积”说明，背后藏着对法律边界的模糊处理。夏女士的遭遇，正是许多普通购房者在信息不对等环境下的缩影。

二、交易链中的信息迷雾：谁该为“知情与否”负责？

围绕“是否知情”的争议，成为事件的核心矛盾。中介与房主坚称“已尽告知义务”，理由是“明确告知过产权证面积与实际使用面积的差异”；而夏女士则反驳“看房时未见到房产证，也未察觉异常”，直到城管介入才知违建存在。双方各执一词的背后，是二手房交易中“告知义务”的界定难题。

从法律层面看，《民法典》第五百条明确规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。这里的“重要事实”，显然包括房屋的合法性状态。违建作为影响房屋权属和使用安全的关键信息，卖方与中介负有主动披露义务，而非仅在买方询问时被动回答。然而现实中，部分中介常以“实际使用面积”为卖点，将违建部分包装为“赠送空间”，利用购房者对产权登记的不熟悉，模糊法律风险。

夏女士的特殊之处在于，她是缺乏二手房交易经验的“新手”。二十多年未参与此类交易，使她对“产权证面积”与“实际使用面积”的差异缺乏警惕，更难以识别其中可能存在的违建风险。这种信息差，恰恰成为部分不良交易方的“操作空间”。正如法律学者指出：“告知义务的履行不能停留在‘说了’，而应确保‘说清’。当买方是普通消费者时，卖方和中介需以更明确、易懂的方式提示风险，而非使用模糊表述。”

三、从个案到行业：二手房交易“可使用面积”话术的监管漏洞

夏女士事件并非孤例。近年来，二手房市场中“可使用面积”的宣传话术屡见不鲜。许多中介在推介时强调“产证面积小但实际使用大”，却刻意回避“多出部分是否合法”的关键问题。这种话术的背后，是行业对“信息披露”的集体漠视，以及监管对“模糊宣传”的治理滞后。

以夏女士购买的别墅为例，产证面积300余平方米，实际使用超600平方米，其中200余平方米为违建。中介将“实际使用面积”作为卖点，本质上是将违建部分的“非法利益”包装为“增值空间”，诱导购房者为违法建筑买单。这种行为不仅损害了购房者的合法权益，更助长了违建的滋生——部分房主为提升房屋“卖点”，不惜铤而走险扩建，形成“违建-包装-交易”的灰色链条。

监管层面的漏洞同样值得关注。目前，针对二手房交易中的信息披露，虽有《房地产经纪管理办法》要求“如实告知房屋权属、面积等信息”，但对“实际使用面积”与“合法面积”的区分缺乏具体规范。中介机构往往以“客户未主动询问”为由规避责任，而监管部门在查处时，也因“难以界定是否故意隐瞒”陷入执行困境。这种“模糊地带”，让许多购房者在维权时陷入“举证难”的尴尬：既难以证明中介“故意隐瞒”，又无法自行核实房屋的合法状态。

四、违建治理之困：被动发现与主动监管的现实落差

夏女士发现违建的过程，暴露了违建治理的“被动性”——若非搭建雨棚被举报，城管介入调查，她可能至今不知自己购买的房屋存在大面积违建。这种“举报-查处”的模式，折射出当前违建治理的普遍困境：日常监管缺位，依赖群众举报，导致许多违建在交易环节“蒙混过关”。

参考广州增城区某别墅六年违建屡禁不止的案例（2019年即被认定违法加建，却在物业、城管、街道的“睁一只眼闭一只眼”中完成扩建），更凸显了违建治理中的“执行偏差”。部分区域对违建的处理存在“选择性执法”：对普通业主的违建“一拆到底”，对有背景或“关系户”的违建则“拖延处理”甚至“默许存在”。这种执法不公，不仅损害了法律的严肃性，更让违建成为二手房市场中的“隐性资产”——某些房主通过违建提升房屋