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2025年物业设施维护保养规范

第1章基本原则与管理规范

1.1维护保养的依据与标准

1.2物业设施分类与管理职责

1.3维护保养计划与执行流程

1.4安全与质量控制要求

第2章建筑设施维护保养

2.1建筑物结构安全检查与维护

2.2建筑物外墙与附属设施维护

2.3建筑物内部设施维护与更新

2.4建筑物排水与通风系统维护

第3章电气系统维护保养

3.1电气设备日常检查与维护

3.2电气线路与配电系统维护

3.3电气安全防护与应急措施

3.4电气系统故障诊断与维修

第4章水务系统维护保养

4.1水管系统日常检查与维护

4.2水泵与水处理设备维护

4.3水质检测与净化系统维护

4.4水务系统应急处理与预案

第5章供暖与空调系统维护保养

5.1供暖系统日常运行与维护

5.2空调系统运行与维护

5.3供暖与空调设备安全检查

5.4供暖与空调系统故障处理

第6章电梯与扶梯维护保养

6.1电梯日常运行与维护

6.2电梯安全检查与故障处理

6.3电梯运行记录与维护档案

6.4电梯安全管理制度与应急预案

第7章保洁与绿化维护保养

7.1保洁工作日常检查与维护

7.2绿化植物养护与修剪

7.3保洁设备与工具维护

7.4绿化区域安全与卫生管理

第8章环保与节能维护保养

8.1环保设施日常维护与检查

8.2节能设备运行与维护

8.3环保材料与废弃物管理

8.4环保措施与节能效果评估

第1章基本原则与管理规范

1.1维护保养的依据与标准

维护保养工作必须以国家相关法律法规、行业标准及企业内部管理制度为依据。例如，《物业管理条例》及《建筑节能与绿色建筑评价标准》（GB/T50378）是物业设施维护保养的基本法律和技术依据。还需参考《建筑设备维护保养规范》（DB11/1014-2016）等地方性标准，确保维护工作符合地方政策要求。维护保养应遵循“预防为主、防治结合”的原则，定期检查、及时维修，避免突发故障导致的损失。根据行业经验，物业设施的维护周期通常分为日常巡查、季度检查、年度大修等不同阶段，具体周期需结合设施类型和使用频率确定。

1.2物业设施分类与管理职责

物业设施可按功能分为公共区域设施、附属设备设施、安全防护设施及绿化景观设施等类别。公共区域设施包括电梯、消防系统、供水供电系统等，需由物业管理部门统一管理；附属设备设施如空调、热水器、照明系统等，应由专业维修团队负责维护。安全防护设施如监控系统、门禁系统、消防栓等，必须落实专人负责，确保其正常运行。绿化景观设施包括园林、草坪、树木等，需定期修剪、施肥、病虫害防治，确保环境整洁与生态平衡。

各物业设施的管理职责应明确划分，例如电梯维保需遵循《电梯使用管理规范》（GB10060），消防系统需符合《建筑消防设施检查与维护规范》（GB50166）。管理职责应纳入企业管理制度，明确责任人、操作流程和考核标准，确保责任到人、管理到位。

1.3维护保养计划与执行流程

维护保养计划应根据设施类型、使用频率及季节变化制定，通常包括日常巡检、定期检测、专项维修和预防性维护等环节。例如，电梯每年需进行一次全面检测，消防系统每季度检查一次，空调系统每月清洁一次。执行流程应包括计划制定、人员安排、现场操作、记录归档和反馈评估等步骤。根据行业实践，维护保养计划应结合企业资源情况，合理分配人力与物力，避免资源浪费。

在执行过程中，应遵循“先检查、后维修、再保养”的原则，确保问题及时发现并处理。同时，维护保养记录需详细记录时间、内容、责任人及处理结果，作为后续管理与考核的依据。根据行业经验，维护保养记录应保存至少5年以上，以备查阅和审计。

1.4安全与质量控制要求

维护保养过程中，安全是首要考虑因素。应严格执行安全操作规程，如高空作业需佩戴安全带，电气作业需断电操作，防止触电和坠落事故。同时，维护人员应佩戴安全防护装备，如手套、安全帽、防护眼镜等，确保作业安全。

质量控制方面，维护保养应遵循“质量第一、过程控制”的原则，确保每项操作符合技术标准。例如，电梯维保应符合《电梯使用管理规范》（GB10060）中的各项指标，如制动器灵敏度、安全装置有效性等。质量控制可通过自检、互检、专检相结合的方式，确保维护质量达标。

维护保养结果应通过验收程序进行确认，确保符合预期效果。根据行业经验，验收应包括功能测试、外观检查和运行记录核查，确保设施运行稳定、安全可靠。

第2章建筑设施维护保养

2.1建筑物结构安全检查与维护

建筑物结构安全是保障其长期稳定运行的基础。在日常维护中，应定期对建筑