2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1213）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

基准地价的本质是（）。

A.具体宗地的成交价格

B.某一均质区域内的平均价格

C.政府规定的最高限价

D.特定用途土地的最低保护价

答案：B

解析：根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高年期土地使用权区域平均价格。因此，正确选项为B。A为宗地价格，C、D均不符合基准地价的定义。

市场比较法中，选取的可比实例数量原则上不少于（）。

A.2个

B.3个

C.5个

D.10个

答案：B

解析：《城镇土地估价规程》规定，市场比较法应至少选取3个可比实例，以保证价格测算的准确性和代表性。少于3个可能导致样本不足，影响结果可靠性，因此正确选项为B。

收益还原法中，计算土地纯收益时应采用（）。

A.实际总收益-实际总费用

B.客观总收益-客观总费用

C.最高可能收益-最低费用

D.评估时点前三年平均收益

答案：B

解析：收益还原法的核心是基于土地的客观收益能力，而非个别主体的实际收支（可能存在特殊因素干扰）。因此，纯收益应采用客观总收益（正常市场条件下的合理收益）减去客观总费用（必要、合理的成本）。正确选项为B，A错误在于依赖实际数据，C、D不符合规程要求。

路线价法主要适用于（）的估价。

A.工业用地

B.居住用地

C.商业用地

D.农业用地

答案：C

解析：路线价法通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地设定标准深度，求取该深度的路线价，进而估算临街宗地价格，最适用于商业用地（土地价值与临街位置高度相关）。工业、居住、农业用地的价格影响因素与临街性关联较弱，故正确选项为C。

土地使用权年限修正的实质是（）。

A.调整土地开发程度差异

B.反映不同剩余使用年期的价值差异

C.修正区域交通条件变化

D.平衡土地用途变更影响

答案：B

解析：土地使用权年限修正系数的计算公式为[K=]（其中n为待估宗地剩余年限，m为法定最高年限，r为还原率），本质是通过年期差异调整土地现值。因此，正确选项为B。其他选项与年期无关。

下列属于土地价格区域因素的是（）。

A.国民经济增长率

B.区域交通便捷度

C.土地容积率

D.土地出让政策

答案：B

解析：区域因素指影响某一区域内土地价格的共同因素，如区域交通、基础设施、环境质量等。A（国民经济增长率）属于一般因素（宏观经济），C（容积率）属于个别因素（宗地自身条件），D（土地出让政策）属于政策因素（一般因素）。正确选项为B。

剩余法评估待开发土地价格时，公式应为（）。

A.土地价格=开发完成后不动产总价-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润

B.土地价格=开发完成后不动产总价+开发成本-投资利息

C.土地价格=开发完成后不动产总价-开发成本+销售税费

D.土地价格=开发完成后不动产总价+管理费用-开发利润

答案：A

解析：剩余法（假设开发法）的基本公式为：土地价格=开发完成后的不动产总价-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润。其他选项中，B错误添加“+开发成本”，C错误添加“+销售税费”，D逻辑混乱，故正确选项为A。

标定地价与基准地价的主要区别是（）。

A.标定地价是区域平均价，基准地价是具体宗地价格

B.标定地价是政府定期公布价，基准地价是市场成交价

C.标定地价是具体宗地价格，基准地价是区域平均价

D.标定地价无明确年期，基准地价有法定年期

答案：C

解析：标定地价是政府为管理需要确定的具体宗地在某一时点的价格，而基准地价是区域平均价。A、B表述相反，D错误（两者均有明确年期），故正确选项为C。

工业用地估价中，若企业自用且无直接收益，最适宜的方法是（）。

A.收益还原法

B.市场比较法

C.成本逼近法

D.路线价法

答案：C

解析：成本逼近法以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，适用于无收益或收益难以测算的土地（如工业用地自用）。收益还原法需有稳定收益，市场比较法需有可比实例，路线价法适用于商业用地，故正确选项为C。

下列不属于《城镇土地估价规程》规定的基本估价方法的是（）。

A.市场比较法

B.成本逼近法

C.假设开发法

D.长期趋势法

答案：D

解析：《城镇土地估价规程》规定的基本方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法（假设开发法）、基准地价修正法等，长期趋势法属于房地产估价的辅助方法，非土地估价基本方法。正确选项为D。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

影响土地价格的一般因素包括（）。

A.区域交通条件

B.