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《民法典》中“居住权”的设立与行权规则

引言

居住权作为《民法典》物权编新增的用益物权类型，是我国民事法律体系回应社会现实需求的重要制度创新。在老龄化加剧、住房形式多样化的背景下，居住权通过赋予特定主体对他人住宅的长期稳定居住权益，有效填补了传统租赁权、所有权制度在保障弱势群体居住需求上的空白。从“有房可住”到“住得安心”，居住权的制度设计不仅体现了法律对民生福祉的深切关怀，更通过明确的设立与行权规则，为实践中各类居住权益纠纷提供了规范指引。本文将围绕居住权的立法逻辑、设立要件、行权边界及与相关权利的区分展开系统分析，以期全面呈现这一制度的核心要义。

一、居住权的立法背景与制度价值

（一）社会需求驱动下的制度回应

随着社会经济结构的深刻变化，传统住房保障模式面临多重挑战。一方面，老龄化社会中“以房养老”需求激增，部分老年人希望通过转让房屋所有权获取养老资金，同时保留终身居住权；另一方面，离婚纠纷中弱势一方的居住保障、父母为子女购房后自身居住权益的保留、公租房及保障性住房的规范管理等问题，均需要更稳定的法律工具来调整。此前，实践中多通过租赁合同或附条件赠与协议解决类似问题，但债权性质的约定在对抗第三人（如房屋买受人、抵押权人）时效力不足，无法满足“住有所居”的刚性需求。居住权作为物权的法定化，正是为了回应这些现实痛点。

（二）完善用益物权体系的关键一环

我国《物权法》时期的用益物权体系以土地为核心，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等，对房屋居住权益的规范主要依赖债权制度。《民法典》将居住权纳入用益物权，实现了“物尽其用”原则在不动产领域的完整覆盖。作为一种以“居住”为特定目的的用益物权，居住权既区别于所有权的全面支配性，又不同于租赁权的债权属性，其“占有、使用”的权能限定与“无偿设立为原则、有偿为例外”的特性，使其成为连接所有权与居住需求的桥梁，进一步丰富了我国物权体系的层次。

（三）保障民生与促进资源优化的双重功能

从个体层面看，居住权为老年人、离婚无房方、未成年人等弱势群体提供了“底线保障”，使其在不取得房屋所有权的情况下，获得对抗所有权人及第三人的居住权益；从社会层面看，居住权通过“所有权与居住权分离”的模式，激活了存量房产的使用价值——房屋所有权人可通过设立居住权获取资金（如以房养老），居住权人则以较低成本获得稳定居住条件，这种“物尽其用”的资源配置方式，有助于缓解住房供需矛盾，促进房地产市场的多元发展。

二、居住权的设立规则：从形式到实质的要件体系

（一）设立方式的法定类型

根据《民法典》第366条至第371条的规定，居住权的设立主要有两种法定方式：其一为合同设立，即所有权人与居住权人通过签订书面居住权合同设立；其二为遗嘱设立，所有权人可在遗嘱中为特定主体设定居住权，待遗嘱生效后经登记设立。此外，实践中还可能存在法院裁判设立的情形（如离婚诉讼中判决一方对另一方房产享有居住权），但本质上仍需通过登记完成公示。

（二）合同设立的形式与实质要件

合同设立是居住权最常见的设立方式，其形式要件严格遵循“书面要式+登记生效”规则。《民法典》第367条明确要求居住权合同必须采用书面形式，且需包含以下必要条款：当事人的姓名或名称、住宅的位置（需具体到门牌号以明确客体）、居住的条件和要求（如是否允许共同居住、是否限制用途）、居住权期限（可约定具体年限或“至居住权人死亡”）、解决争议的方法等。这些条款不仅是合同成立的基础，更是后续行权时确定权利边界的依据。

实质要件方面，首先要求设立主体适格：出让方需为住宅所有权人或经授权的处分权人（如监护人代未成年人处分房产），受让方需为具有民事权利能力的自然人（居住权具有人身属性，法人或非法人组织无法成为权利主体）。其次，客体需为合法建造、权属清晰的住宅，且设立居住权后不影响房屋的基本居住功能（如不得将厨房、卫生间单独设立居住权）。最后，设立目的需符合“居住”的核心功能，禁止以居住权为名行租赁、担保之实（如约定高额“居住费”变相融资）。

（三）遗嘱设立的特殊程序

通过遗嘱设立居住权，需同时满足遗嘱有效要件与居住权设立要件。一方面，遗嘱需符合《民法典》继承编关于自书遗嘱、代书遗嘱等形式的要求（如自书遗嘱需亲笔书写、签名并注明年月日）；另一方面，遗嘱生效后（即所有权人死亡），居住权人需持遗嘱公证书、产权证明等材料向登记机构申请居住权登记，未经登记的，居住权不生效。需注意的是，若遗嘱中未明确居住权期限，一般推定至居住权人死亡时止；若遗嘱内容与法定继承、遗赠抚养协议冲突，需按照“物权法定”原则优先保障居住权人的权益，但需兼顾其他继承人的合理利益。

（四）登记：居住权设立的公示要件

《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。