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2025年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点必刷题详解

一、案例分析题（共7题）

第二题

某大型房地产开发企业近年来致力于业务转型，计划投资建设一个集商业、办公、公寓于一体的城市综合体项目（以下简称“本项目”）。项目总占地面积8万平方米，规划总建筑面积30万平方米，其中可售建筑面积为25万平方米（包括商业5万㎡、办公10万㎡、公寓10万㎡），其余为不可售的公共配套及物业管理用房。企业拟采用自主开发、分期实施的模式。

经市场调研和财务测算，本项目预计总投资为25亿元。开发资金来源规划为：项目资本金7.5亿元（占总投资的30%），其余资金通过银行贷款解决。项目计划分两期开发，第一期开发可售建筑面积的60%，第二期开发剩余的40%。预计各业态的平均销售单价为：商业4万元/平方米，办公2.5万元/平方米，公寓2万元/平方米。

本项目开发经营期为4年。经测算，项目的所得税前财务内部收益率（FIRR）为18%，高于行业基准收益率15%；所得税前财务净现值（FNPV，ic=15%）为9800万元。但在项目论证会上，部分专家对项目提出了疑虑，主要集中在：1.当前宏观经济环境下，商业和办公物业的市场去化风险；2.项目资本金比例是否符合国家最新规定；3.庞大的体量对开发企业的资金链和项目管理能力构成挑战。

1、请计算本项目第一期的预计销售收入总额。（要求列出计算过程）

2、根据专家疑虑，判断本项目规划的项目资本金比例是否符合当前国家关于固定资产投资项目资本金制度的一般性要求？并说明理由。

3、根据给出的财务评价指标，从财务可行性角度分析该项目是否可行？并简述理由。

答案：

1。

第一期可售建筑面积=总可售建筑面积×60%=25万㎡×60%=15万㎡。

第一期各业态面积：

商业：5万㎡×60%=3万㎡

办公：10万㎡×60%=6万㎡

公寓：10万㎡×60%=6万㎡

第一期预计销售收入总额=(商业面积×商业单价)+(办公面积×办公单价)+(公寓面积×公寓单价)=(3万㎡×4万元/㎡)+(6万㎡×2.5万元/㎡)+(6万㎡×2万元/㎡)=12亿元+15亿元+12亿元=39亿元。

因此，本项目第一期的预计销售收入总额为39亿元。

2。

符合要求。

理由：根据国家现行固定资产投资项目资本金制度，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。本项目为商业、办公、公寓等综合性房地产开发项目，属于“其他房地产开发项目”，其规划资本金比例为30%，符合国家不低于30%的一般性要求。

3。

可行。

理由：财务可行性判断的主要依据是项目自身的盈利能力是否达到或超过基准要求。本项目所得税前财务内部收益率（FIRR=18%）大于行业基准收益率（15%），且所得税前财务净现值（FNPV=9800万元）大于零。这两项核心指标均表明项目在财务上是可行的，其盈利能力能够满足投资者的预期收益目标。

第三题

某大型房地产开发企业计划在A市投资建设一个集商业、办公、公寓于一体的城市综合体项目。项目总占地面积80,000平方米，规划总建筑面积为400,000平方米，容积率为5.0。项目计划分两期开发，总投资估算为50亿元。开发企业拟通过自有资金、银行贷款和预售回款等多种渠道筹措资金。在前期市场调研和可行性研究中，企业重点关注了该区域的房地产市场供需状况、政策环境、竞争对手情况以及项目的财务可行性。目前，项目已取得土地使用权，正在进行一期工程的规划设计。一期工程主要建设商业和办公物业，建筑面积为250,000平方米，预计开发建设期为3年，经营期为20年。经初步测算，一期项目的增量投资收益率为18%，但企业决策层认为需要运用更全面的动态评价指标进行决策。

1、试计算该城市综合体项目的土地使用权成交单价（楼面地价）。（假设土地获取成本为20亿元，不考虑其他税费）

2、若一期项目预计年均净收益为3.5亿元，行业基准收益率为10%，试计算该项目的动态投资回收期。（要求列出计算过程，计算结果保留两位小数）

3、请分析除了增量投资收益率和动态投资回收期外，企业决策层还应考虑哪些主要的动态评价指标？并简要说明其在项目财务评价中的作用。

答案：

1。

答案：土地使用权成交单价（楼面地价）=土地获取总成本/总建筑面积=20亿元/400,000平方米=200,000万元/400,000平方米=500元/平方米。

因此，该项目的楼面地价为500元/平方米。

2。

答案：动态投资回收期是考虑资金时间价值的情况下，以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。计算动态投资回收期，需要计算各年净收益的现值累计值等于投资总额现