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民法典物权编的居住权制度

引言

住房是民生之基，居住是人类最基本的生存需求。随着社会经济的发展与家庭结构的变迁，传统的房屋所有权制度逐渐难以满足多元化的居住需求：老年群体希望“以房养老”却担忧失去居住保障，离婚后无房一方需要基本栖身之所，父母为子女购房时希望保留晚年居住权益……这些现实问题的背后，呼唤着一种既能保障特定主体居住需求，又不影响房屋所有权流通的法律制度。在此背景下，我国《民法典》物权编创新性地增设居住权制度，将其作为用益物权的重要类型，为解决各类居住难题提供了制度化方案。这一制度不仅填补了我国物权体系的空白，更体现了民法“以人为本”的价值理念，成为新时代保障民生、促进社会公平的重要法律工具。

一、居住权制度的历史溯源与立法逻辑

居住权并非我国首创的法律概念，其制度渊源可追溯至古罗马法时期。在罗马法的人役权体系中，居住权（habitatio）是为特定自然人设立的、以居住为目的的用益物权，旨在满足无独立财产的家庭成员（如未嫁女儿、被解放的奴隶）的基本生活需求。这种“为特定人利益而存在”的设计理念，奠定了居住权制度的核心价值——通过限制房屋所有权，保障弱势主体的居住权益。

（一）大陆法系国家的制度传承与发展

近代大陆法系国家在继受罗马法的基础上，对居住权制度进行了适应性改造。以《法国民法典》为例，其将居住权规定为“对房屋全部或部分进行居住的权利”，明确居住权人享有使用房屋附属设施的权利，但不得出租；《德国民法典》则进一步细化居住权的内容，强调居住权的人身属性，规定其不得转让或继承，并对居住权的消灭事由（如居住权人死亡、房屋灭失）作出详细规定。这些立法实践共同体现了居住权“保障生存性居住需求”的制度定位，为我国相关立法提供了重要参考。

（二）我国居住权制度的本土需求与立法动因

在《民法典》出台前，我国法律体系中并未明确规定居住权。这一空白源于计划经济时代的住房分配制度——单位公房的使用权通过行政手段保障，无需通过物权制度调整；而随着住房商品化改革的推进，房屋所有权逐渐成为主流，但实践中衍生出的新问题却缺乏制度回应：例如，老年人将房屋赠与子女后被要求搬离，离婚时无房方的居住需求仅能通过“暂住权”等债权方式有限保障，以房养老模式因缺乏居住权设定规则而难以推广。在此背景下，《民法典》物权编将居住权明确为用益物权，既是对社会现实需求的积极回应，也是完善我国用益物权体系的必然选择。这一立法决策体现了“问题导向”的立法思路——通过赋予居住权物权效力（如对抗第三人、登记公示），强化对居住权益的保护力度。

二、居住权制度的法律特征与核心内容

作为《民法典》新增的用益物权类型，居住权制度在权利性质、设立方式、权利义务边界等方面具有鲜明特征，需结合具体法律条文深入解析。

（一）权利性质：具有人身属性的用益物权

居住权的本质是用益物权，这意味着其具备物权的基本特征：一方面，居住权人对他人所有的住宅享有直接支配和排他的权利（如未经允许他人不得妨碍其居住）；另一方面，居住权的设立、变更和消灭需通过登记公示，具有对抗第三人的效力（如房屋所有权转让后，居住权人仍可继续居住）。但与建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权不同，居住权具有强烈的人身属性：其设立目的是满足特定自然人的生活居住需求（如父母、配偶、老年人），因此法律明确规定居住权不得转让、继承（《民法典》第369条），且原则上无偿设立（当事人另有约定除外，《民法典》第368条）。这种“人身专属性”与“物权效力”的结合，是居住权区别于租赁权（债权）的关键所在——租赁权虽也能保障居住，但仅具有债权效力，无法对抗所有权变动（“买卖不破租赁”有严格适用条件），而居住权通过登记可突破这一限制，为居住需求提供更稳定的保障。

（二）设立要件：书面合同与登记公示的双重要求

根据《民法典》第367条、第368条，设立居住权需满足两个要件：其一，采用书面形式订立居住权合同，合同内容需明确当事人信息、住宅位置、居住条件和要求、期限、解决争议方法等条款；其二，向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。这一规定体现了“物权法定”和“公示公信”原则：书面合同确保权利义务内容明确，避免口头约定的模糊性；登记公示则使居住权具有对外效力，防止所有权人“一房二设”或擅自处分房屋损害居住权人利益。例如，若甲将房屋卖给乙但未告知已为丙设立居住权，丙的居住权因已登记仍可对抗乙，乙不能要求丙搬离。

（三）权利义务边界：平衡居住需求与所有权人利益

居住权制度的核心在于平衡居住权人与所有权人的利益。从权利内容看，居住权人有权按照合同约定占有、使用住宅，合理使用附属设施（如厨房、卫生间），并在权利期限内排除他人干涉；从义务角度看，居住权人需合理使用房屋（不得擅自改造、损毁），承担日常维护费用（如物业费、水电费），且不得将住宅出租（除非合同另